Апартаменты – что это такое и что их отличает от квартиры

Для российского рынка недвижимости апартаменты являются относительно новым видом  собственности. Не все разбираются в особенностях данного типа помещений. Их можно купить у застройщика по договору долевого участия, перепродать, в них можно жить, сдавать в аренду. Кажется, что они ничем не отличаются от традиционных квартир или студий. И все-таки разница существенная. В статье можно узнать про апартаменты, что это такое и чем они отличаются от квартиры.

Понятие и правовой статус апартаментов

Апартаменты – помещение, в котором проживают люди. В них должны быть: санузел, кухонная зона, жилые комнаты. В нормативных документах такой термин встречается не часто. В приказе министерства культуры РФ от 11.07.2014 №1215 под апартаментами понимается номер в одном из средств размещения с определенными характеристиками: площадью от 40 кв.м., наличием 2 и больше комнат и кухонной зоной. Похожее определение зафиксировано в ГОСТ Р 51185-2008.

В статье 16, части 1.3 Жилищного кодекса Российской Федерации указан четкий список помещений, которые могут считаться жилыми. Апартаменты в этот перечень не входят. Вне зависимости от их  расположения, они не равноценны квартире в многоквартирном доме (МКД). Правовой статус таких объектов не зафиксирован. В законах и нормативных актах определяется только тип помещения в гостиничном бизнесе.

Из-за того, что юридический статус такого типа недвижимости не решен до сих пор, у владельцев возникают бытовые проблемы. К примеру, у жильцов нет возможности жаловаться на шумных соседей. И это только одна проблема, которую на фоне других, можно считать безобидной.

При покупке недвижимости в жилом доме, в долевую собственность (регулируется 214-ФЗ), есть риск потерять ее в случаях, когда застройщик объявляет себя банкротом.

Особенности апартаментов

Апартаменты являются нежилыми помещениями, в которых есть все условия для комфортной жизни людей. Фактически, это коммерческая недвижимость, а не квартира. Из этого вытекает, что все требования к безопасности жилого помещения, на такой объект распространяться не будут.

Кроме того, собственник не сможет получить постоянную регистрацию на проживание в апартаментах. За исключением случаев, когда в проектной декларации строительной компании определено, что это недвижимость гостиничного типа. В таком случае можно будет оформить временную регистрацию на срок до 5 лет лицам, достигшим 18 лет. Чаще всего даже временно зарегистрироваться в таком жилье невозможно.

Отличие апартаментов от классических квартир в МКД

Если сравнивать условия проживания с квартирой, то они идентичны. Но по закону есть несколько различий между этими типами собственности.

1. Единственное предназначение квартиры – проживание людей. Процедура оформления прав собственности довольно проста, в документах такие помещения относятся к жилому фонду. А вот апартаменты относят к коммерческим объектам нежилого фонда. Их предназначение – генерация прибыли. Именно поэтому оформление отличается более сложной процедурой оформления прав собственности.
2. В квартире можно прописаться и оформить временную регистрацию собственнику или лицам, проживающим в ней. Прописаться в апартаменты невозможно. Временную прописку можно получить только в помещениях гостиничного типа. Если помещение находится на первом этаже МКД, оформить временную регистрацию точно не получится.
3. У квартир нет ограничений по площади, а у апартаментов минимальный порог – 40 кв.м.
4. Стандартный налог на имущество с квартиры взимается ежегодно. За апартаменты также придется платить налог, но по повышенной ставке.
5. Управление МКД может осуществляться силами жильцов при организации товарищества собственников жилья или собственников недвижимости. Возможно заключение договора со сторонней управляющей организации (УК). Каждый год на общедомовом собрании собственников недвижимости могут выбирать тип управления и перевыбирать обслуживающую компанию. У владельцев коммерческой недвижимости нет права инициировать переизбрание УК, когда она не справляется со своими обязанностями.
6. Жилые объекты возводятся по строгим требованиям, указанным в законодательстве РФ. При строительстве апартаментов регламент упрощен, можно строить на земле, рассчитанной под коммерческие объекты.
7. Налоговый вычет предусмотрен только в случае покупки квартиры, как жилого помещения. В других случаях льготы по налогам не будет.

Если недвижимость куплена в апарт-отеле, услуги гостиничного типа, в том числе уборка, глажение белья, химчистка и другие типы услуг могут предоставляться обслуживающей компанией.

Коммунальные услуги и их оплата в апартаментах

Цена на покупку апартаментов значительно ниже, чем денежная сумма, необходимая для приобретения квартиры. А жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), обойдутся на 10-30% дороже, чем в квартире. Расценки на управление со стороны УК зависят от тарифов компании и услуг, которые они оказывают. Если для жилых помещений эти тарифы фиксированные, то для апартаментов компания может назначать суммы по своему усмотрению.

Плюсы и минусы апартаментов

Среди преимуществ такого типа недвижимости следует выделить:

1. Низкую цену. В сравнении с традиционной квартирой, расположенной в одном районе, и имеющей идентичную площадь и функционал, ценник на объект будет ниже на 10-20%. Такой дисконт обусловлен тем, что недвижимость коммерческая.
2. Территориальную расположенность. Объект может быть расположен в коммерческом здании с развитой инфраструктурой или на территории МКД, которая оборудована общим имуществом дома, иметь придомовую территорию и детские площадки.
3. Инвестиционную привлекательность. Объекты такого класса пользуются повышенным спросом среди инвесторов. Их охотно арендуют студенты, командировочные, молодые семьи.
4. Невозможность взысканий. Так, как апартаменты не являются жилой недвижимостью по закону, их нельзя забрать за долги.
5. Планировку. Чаще всего у апартаментов изначально не зонируется пространство. Собственник сам может разделить площадь на комнаты или отдельные зоны.

 К недостаткам стоит отнести:

1. Более высокие затраты на оплату коммунальных платежей. Для коммерческих объектов действует повышающий коэффициент.
2. Проблема с регистрацией, из-за которой придется искать и оформлять прописку в жилой недвижимости. А значит, придется оплачивать коммунальные услуги, еще и по месту регистрации.
3. Не действуют санитарно-эпидемиологические правила, которые регламентируют уровень шума, освещенности, и т.д.
4. Если застройщик обанкротится, собственник потеряет недвижимость. На такие объекты не действуют гарантийные обязательства, как на жилые помещения.
5. Повышенный налог. При владении апартаментами придется заплатить налог до 2% от кадастровой стоимости. Льготное налогообложение в этом случае не предусмотрено. Да и возврат подоходного налога не оформить.
6. Нет возможности пользоваться мерами поддержки государства при заключении договора купли-продажи и далее, при проживании. Так как объект будет относиться к нежилой недвижимости, к нему не применимы никакие государственные программы: материнский капитал, субсидии ЖКХ, ипотека и т.д.

При решении перепланировать пространство, собственнику придется согласовать проект, выполненный в соответствии с нормами, предъявляемыми к коммерческим объектам.

Возможности перевода апартаментов в жилое помещение

Если объект находится в МКД, перевод в жилой фонд возможен. Для того, чтобы объект признали жилым, он должен соответствовать всем требованиям и нормам, предъявляемым законом к объектам жилого фонда.

Есть категория помещений, для которых изначально не допустим перевод в статус жилого помещения. Например, в случаях постройки на землях промышленного назначения. Такие апартаменты перевести в категорию жилья не получится.

Рекомендации для покупателей апартаментов

Не лучшим решением будет покупать апартаменты из-за низкой стоимости. Первым делом стоит удостовериться, что застройщик надежен. Для этого:

• оценивается средняя стоимость сходных по параметрам квартир;
• вычисляется сумма экономии от покупки;
• уточняется средняя стоимость ЖКУ в месяц, в вариантах жилого и нежилого помещения.

Эти параметры нужны для того, чтобы рассчитать, за какой срок экономия от покупки будет перекрыта повышенными коммунальными платежами. Скорее всего, окажется, что разница в цене является мнимой.

Перспектива роста количества апартаментов в России

В последние годы предпринимаются попытки по изменению правового статуса апартаментов. При этом возникают проблемы, связанные с тем, что в законодательстве прописаны требования, обязательные для соблюдения при проектировании и строительстве объектов жилого фонда.

Если апартаменты будут приравнены по статусу к квартирам, то у строительной компании возникнет обязательство по исполнению этих нормативов. При этом отсутствуют гарантии, что изменения не повлекут увеличение стоимости. Такой переход приведет к тому, что преимуществ от покупки не станет, а значит, упадет спрос. Это не выгодно владельцам строительного бизнеса.

От такого перехода выиграет тот, кто владеет такой недвижимостью на момент принятия закона. Так будет, если в документ не включат перечень требований к «старым» объектам, которым они не смогут соответствовать.

По данным на начало мая 2020 года в Московском регионе строится 96 объектов, треть из которых – апарт-класса. Рост объема строительства коммерческой недвижимости с условиями для проживания связан с дефицитом площадок, на которых нельзя возводить жилые помещения, но можно апартаменты. Строительные компании приобретают промышленные участки, на которых в дальнейшем ведется строительство апарт-комплексов.

Сегодня помещения данного класса строят не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в удаленных от центра регионах. У потребителей нет страха перед пользованием недвижимостью, без статуса жилого помещения. Объекты покупаются для перепродажи, сдачи в аренду и временного проживания. Собственников не смущает более высокий тариф на коммунальные услуги и невозможность оформить регистрацию. Из всего этого можно сделать вывод, что будущее у апартаментов есть.