Как открыть управляющую компанию с нуля

Очень часто обслуживанием многоквартирных домов занимаются управляющие компании. Цель их предпринимательской деятельность заключается извлечении прибыли из оказываемых услуг содержания многоквартирных домов и предоставление коммунальных услуг. Управляющая компания как бизнес, работает через создание юридического лица и лицензирование. Предлагаем подробно разобраться что нужно, чтобы открыть УК.

Кто может открыть УК

Перед тем как организовать управляющую компанию с нуля, следует разобраться, кто может это сделать. Управляющая компания создается решением учредителей. Учредителем может являть одно или несколько лиц у каждого из которого определена доля участия в обществе соразмерно внесенному вкладу в уставный капитал организации. Основателями могут выступать:

Юридическое лицо, в т.ч. следующих организационных форм:

• Общество с ограниченной ответственностью
• Закрытое или акционерное общество
• Акционерное общество
• Муниципальное унитарное предприятие

Любое физическое лицо или группа лиц может создать УК.

Как стать директором УК?

Чтобы управлять компанией кандидат должен:

• Иметь профильный квалификационный аттестат, подтверждающий возможность управлять МКД 
• Не быть занесен в список дисквалифицированных лиц 
• Если на руководящей должности находится лицо, ранее осужденное за экономические преступления, компания не сможет управлять МКД 
• Также кандидат обязательно должен иметь российское гражданство 

Регистрация УК пошаговая инструкция

Правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД предполагают создание управляющей компании согласно следующим этапам:

• Составление бизнес-плана. Он поможет правильно выбрать форму налогового режима предприятия и избежать последующих необоснованных налоговых расходов
• Принять решение об открытии управляющей компании, зафиксировав это решение протоколом.
• Назначить директора и утвердить учредительные документы
• Заполнить заявление в ИФНС и нотариально заверить его
• Сдать документы в ИФНС
• Зарегистрировать предприятие и внести данные в ЕГРЮЛ 
• Получить лист записи ЕГРЮЛ, свидетельство ИНН и прочие регистрационные документы 
• Подготовленные документы после прохождения регистрации отправляются в Пенсионный фонд, орган статистики и Фонд социального страхования.
• Обустроить офис и набрать штат
• Директору необходимо пройти квалификационный экзамен. На нем проверяют знание Жилищного кодекса и другой нормативной документации, которая регулирует работу УК
• Оформление договора с жителями подконтрольного дома. На общедомовом собрании они выбирают компанию, которой доверяют осуществление управления. Там же определяется порядок, в котором будет осуществляться управление домом 
• Получить лицензию на управление МКД. В 2015 году этот пункт стал обязательным. Лицензию оформляют в Госжилнадзоре. Она дает возможность компании законно обслуживать дом. На каждый жилой дом выдается отдельное разрешение 
• Оформление договоров с поставщиками услуг. УК заключает договора с представителями водоканала, энергонадзора и других служб 
• Оформление сайта и внесение сведений в Государственную информационную систему жилищно-коммунального хозяйства. На сайте следует размещать основные данные о компании, отчеты о проделанной работе, изменения в работе и различные новости, связанные с деятельностью УК
   

В зависимости от формы предприятия этапы регистрации могут отличаться. УК может начинать деятельность только после внесения сведений в ЕГРЮЛ и получения лицензии.

Документация для открытия

Для открытия УК следует подготовить:

• Заявление о регистрации установленного образца No Р11001 
• Устав управляющей компании 
• Комплект необходимых учредительных документов (копия паспорта и решение учредителей о создании, приказ о назначении бухгалтера) 
• Приказ о назначении директора 
• Договор аренды помещения под офис или гарантийное письмо от владельца помещения. Для присвоения юридического адреса 
• Квитанция об оплате госпошлины за регистрацию 

Если необходимо провести перерегистрацию, подготавливают:

• Устав, в который внесены соответствующие корректировки 
• Заявления формы No Р13001 о внесении изменений 
• Протокол с проведенного собрания учредителей 

На основе этих документов вносятся изменения в учредительные документы.

При оформлении бумаг обязателен выбор правильного ОКВЭДа соответствующий деятельности по содержанию жилого фонда. Чтобы не допустить ошибку в определении правильного кода, стоит отправить официальное письмо в ИФНС и Госстат для разъяснения того, какой ОКВЭД следует выбрать. Получив ответ, можно заполнять документы.

Оплата налогов производится по упрощенной системе налогообложения или общей. Выбор зависит в основном на основании того какого размера УК создается. На УСН предполагается освобождение предприятия от уплаты НДС. Для объектов налогообложения по системе «доходы минус расходы» налоговая база имеет денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов. Налоговая ставка на разницу при этом составит 15%.

Управляющей компании следует выбрать название. Оно может быть любым. Примеры названий для управляющей компании в сфере ЖКХ: «Жилищно-коммунальный сервис», «Тепло и Уют», «Наш дом», «Союз». Выбрав название компании, следует разработать ее логотип, который будет отражен в официальном бланке организации.

Что нужно кроме документации

Кроме пакета документов, необходим стартовый капитал и стратегия управления. При ее определении следует учитывать формат предоставляемых услуг.

В штат следует набрать:

• Руководителя 
• Главного инженера 
• Аттестованных специалистов инженерного профиля 
• Диспетчеров 
• Бухгалтера 
• Линейный персонал 

Создание диспетчерской является обязательным. Диспетчеры должны круглосуточно отвечать на звонки жильцов. Это обеспечит оперативное реагирование на вероятные поломки систем коммуникации. Однако, если УК создается на базе 2-5 управляемых домов держать отдельного специалиста невыгодно. В этом случае заключается договор подряда по аварийно-диспетчерским услугам.

При выборе офиса стоит отдавать предпочтение зданиям, которые обслуживаются компанией. Его необходимо укомплектовать всей необходимой техникой и материалами. Также организуют склад для хранения расходных материалов и инвентаря. Чаще всего в городе есть коммерческие помещения принадлежащие муниципалитету. Молодой управляющей компании стоит попробовать снять такое помещение по льготной ставке.

Рекомендуем изучить статью про штатное расписание и орг.структуру УК

Принять дома в управление

Для того чтобы принять дом в управление, потребуется:

1. Провести общее собрание собственников. Инициировать его может любой житель дома или действующая УК, если планируется расторгнуть договор по обоюдному согласию. При отказе от услуг одной компании обязательно необходимо выбрать новую 
2. Заключение договора управления. Согласно Жилищному кодексу подписать договор должны собственники жилья, которые имеют более 50% голосов. В противном случае подписание договора может быть оспорено несогласными жильцами в судебном порядке. Проще всего подписать бумаги непосредственно на собрании собственников после голосования 
3. Подать заявление в Государственный жилищный надзор с целью внесения изменений в реестр лицензий. Для этого новая УК размещает в Государственной информационной системе информацию о том, что она управляет домом. После этого отправляет документы в ГЖН. Сделать это необходимо в течение 5 рабочих дней после подписания договора об управлении 

Как привлечь в управление новые МКД

Чтобы перевести дом в управление новой компании, потребуется провести собрание жителей. Предложить переход может один житель или инициативная группа. Остальные должны поддержать предложение.

Чтобы продать услуги новой управляющей компании на начальных этапах лучше всего встречаться с инициативными группами интересуемых домов лично директору. Для конструктивного диалога необходимо заранее выяснить какие претензии к деятельности текущей УК есть у жильцов, какой тариф установлен на доме, когда делался капитальный ремонт, какой уровень сбора денежных средств и потенциальные технические проблемы. Вся эта информация позволит полностью составить представление об управленческих процессах на доме.

Когда жильцы готовы поменять УК:

• если обещается открытая финансовая отчетность
• если денежные средства, собираемые на доме, тратятся на ремонты и содержание этого конкретного дома
• — когда за то же качество услуг предлагается меньшая сумма тарифа

Последний пункт заманчив, но не всегда является верной стратегией, т.к. на низком тарифе обеспечить должное качество содержание дома порою очень трудно.

Рентабельность управляющей компании как бизнеса

Согласно анализам деятельности УК наиболее рентабельным является управление многоэтажными домами в возрасте до 10 лет. Обычно там проживает более активное и платежеспособное население, а затраты на ремонт не являются существенной статьей расходов.

Управление хрущевками не такое выгодное. В таких домах обычно живут люди старшего поколения, которые не согласовывают изменение тарифа. Также это наиболее сложные с точки зрения требований эксплуатации дома. Связано это не с технической особенностью, а с тем что у пожилых людей много свободного времени, которое они обычно тратят на походы в УК и большое количество писем.

Наименее рентабельным, а чаще всего убыточным, является управление 2-х этажными бараками. На таких домах огромные суммы задолженностей по сбору, обычно 70-85%. Поэтому на таких домах УК обычно ничего не делает.

Рентабельность одинаковых домов, расположенных в разных городах также может отличаться, поскольку показатель зависит от структуры управляемого жилого фонда, и территориальной разбросанности жилого фонда.

В среднем показатель рентабельности данного вида бизнеса составляет 5-15%. Прибыль формируется за счет разницы между оплатой жителями дома услуг, которые предоставляет управляющая компания, и ее затратами на выполнение работ.

Для увеличения рентабельности можно:

• Увеличивать эффективность использования трудовых ресурсов. Можно пользоваться услугами временных сотрудников, которые могут предоставлять услуги в сфере ЖКХ и распределять нагрузку на людей, работающих по трудовому договору 
• Ввести энергосберегающие технологии 
• Согласовывать увеличение тарифа для достаточного уровня, но для этого необходимо наладить системный учет затрат и отчетности 

Сфера деятельности может быть расширена за счет предоставления жильцам дополнительных услуг:

• установки счетчиков 
• проведения ремонтных работ внутри помещения 
• предоставление услуг по содержанию и ремонтам для ТСЖ и сторонних УК 

Рентабельность увеличивается при принятии на баланс новых домов. Это обеспечивает постоянную нагрузку на сотрудников.

Перед созданием УК стоит учесть все возможные риски:

• необходимость существенных инвестиций и риск их потери
• дефицит и низкое качество кадров
• контроль муниципалитета и ГЖИ 
• низкая рентабельность на первоначальных этапах
• вероятность изменения законодательства
   

Можно ли купить эксплуатирующую организацию

В сети можно встретить объявления о продаже управляющей компании. Оформить документы о ее передаче новому владельцу можно в течение 3-3,5 месяцев. Это увеличивает популярность готовых проектов.

Приобретая готовый бизнес, необходимо с помощью бухгалтера и юриста провести аудит:

• финансовых показателей 
• юридических данных 
• бухгалтерской отчетности 
• структуры архивов 
• сформированности штата 

Лучше всего рассматривать компании, лицензии на деятельность которых не закончатся ближайшие пару лет.

Сколько стоит готовая УК и как именно рассчитывается эта сумма? Как и в любом бизнесе стоимость рассчитывается через доходность. Для простоты счета делается это так: в расчет принимается средний действующий тариф в городе умноженный на площадь управляемых домов. Полученная сумма умножается на 12 и находится годовая выручка.

Пример: 21р/м2 * 60000м2 * 12 = 15 120 000 рублей. Исходя из рентабельности по чистой прибыли в 5% УК зарабатывает 756 000 рублей чистой прибыли с указанной выручки в год. В среднем в российском бизнесе закладывается окупаемость в 5-7 лет. Таким образом, за вышеуказанную компанию, скорее всего, будут просить сумму в районе 5 000 000 – 5 500 000 рублей. Точная окупаемость может отличаться в зависимости от финансового состояния конкретной УК.

Процесс создания управляющей компании с нуля является достаточно трудоемким. Чтобы упростить его, следует заранее подготовиться, продумав все этапы. Это поможет открыть УК гораздо проще и быстрее. Если на это нет времени, можно приобрести готовую компанию, внимательно проверив все нюансы.