Как поменять управляющую компанию

Осуществлять хозяйственную деятельность в МКД поручается управляющей компании на основании договора управления. Однако, существуют случаи, когда собственников жилья не устраивает качество, оперативность и стоимость предоставляемых услуг. Тогда начинается процедура смены УК в многоквартирном жилом доме на любую другую альтернативную фирму, представляющую аналогичный сервис. Процесс строго регламентирован законами Жилищного и Гражданского Кодексов. Поэтому для самостоятельной смены УК важно знать особенности и юридические тонкости перед началом процедуры. Незнание некоторых положений, фактически аннулирует любые претензии со стороны жильцов к управляющим компаниям, чем собственно они активно пользуются, чтобы уйти от ответственности и при этом сохранить лицензию на управление домом.

Когда стоит менять УК

Законодательство предусматривает возможность самостоятельно расторгать договорные обязательства с управляющей компанией на основании:

• Банкротства. Разорение управляющих компаний возникает из-за неграмотного ведения финансовых потоков бухгалтерами, или на основании умышленного сокрытия мошеннических операций, с целью уйти от уголовной ответственности. Если последнее будет доказано, то руководство фирмы понесет наказание, вплоть до лишения свободы
• Аннулирование лицензии жилинспекцией. Такое происходит после 2-3 жалоб со стороны жильцов, если УК никак не отреагировало на первичные претензии. Предварительно управляющим компаниям выписывается штраф, проводится проверка и разъяснительная беседа сотрудниками жилищной инспекции
• Систематическое невыполнение функциональных обязанностей
   

Под предоставлением ненадлежащих услуг управляющей компанией обычно понимается:

• Некачественная уборка подъездов, лестниц и придомовых участков
• Отсутствие смены электрических лампочек и всех важных коммуникаций 
• Неосуществление своевременного ремонта лифтов, труб и крыш 
• Отсутствие какой-либо реакции на жалобы собственников жилья
• Завышенная стоимость проведенных работ и нежелание проводить перерасчеты с обслуживаемым населением, на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг»
   

Существуют и иные коммунальные сервисные услуги, которые зафиксированы в договоре. Их также УК обязана выполнять, и если по каким-то причинам работы не были проведены, то на основании подписанного документа, собственники имеют право требовать досрочного прекращения сотрудничества.

Может ли УК отказаться от управления МКД

Действующее законодательство запрещает управляющим компаниям в одностороннем порядке досрочно расторгать договор, так как он является публичным. Эта прерогатива исключительно у собственников многоквартирных домов. Разумеется, что после окончания срока действия документа, УК может отказаться от дальнейшей пролонгации без объяснения причин. Как правило, это происходит в случае, когда жильцы не оплачивают услуги или из-за очень плохого технического состояния жилого строения, которое требует значительных капиталовложений и руководство не уверено в целесообразности предполагаемого ремонта, а жильцы не хотят его оплачивать. Это касается аварийных домов и зданий, отданных под «снос». Второй вариант расторжения, это договориться с собственниками жилья о расторжения договора по соглашению сторон. В этом случае УК придется инициировать общее собрание жителей.

Законные основания

Смена договора с управляющей компанией в многоквартирном доме не может происходить стихийно, действия всех участников (собственники жилья, руководство) подчинены законам, а именно:

1. Статья 162 действующего Жилищного Кодекса, часть 8.2 предоставляет возможность жильцам в одностороннем порядке разорвать договорные отношения со старой управляющей организацией на основании невыполнения прописанных в документе обязательств (162 статья ЖК РФ)
2. Статья 199 ЖК РФ регулирует случаи, когда происходит аннулирование лицензии УК сотрудниками жилищной инспекции (статья 199 ЖК РФ)
3. В 161 статье указаны функциональные обязанности, которые должна предоставлять УК вне зависимости прописано это в договоре или нет (161 ст. ЖК РФ)
4. В статье 124 указано, что при выборе новой УК гражданские права всех собственников жилья не были ущемлены (124 ст. ГК РФ)
5. В случаях нежелания старой управляющей организации выполнять свои функции и последующем отказе досрочно прекращать договорные обязательства, при полном содействии местных судебных органов стоит обращаться в Арбитраж (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008).

 Подготовка к переходу

Существует только 2 способа, планомерного не судебного перехода:

1. По добровольному соглашению сторон, что происходит довольно редко. Важно понимать, что каждый находящийся на балансе дом приносит неплохую прибыль, и добровольно отказываться от неё ни одна УК не будет
2. По окончании срока действия договора. Среднестатистический документ подписывается на 1-5 лет, после этого он должен быть прекращен или пролонгирован. Легко отказаться от старой УО можно, если в договоре нет пункта «автоматическое продление». Обычно, по умолчанию, его вносят юристы для экономии времени, которое затрачивается на пролонгацию. Но, именно в этом пункте и кроется подвох. Если жильцы твёрдо намерены перейти в другую управляющую компанию, то им необходимо подготовить все документы до момента окончания и автоматической пролонгации договора. И уведомить старую УК хотя бы за 30 рабочих дней, иначе судебного разбирательства не избежать.

Во всех остальных случаях предстоит довольно длительная и утомительная процедура перехода. Если тщательно подготовиться, то процесс займет около 3-х месяцев, но если были допущены ошибки или инициативная группа жильцов, оказалась плохо юридически подготовленной, то процедура может продлиться до 2-х лет. Поэтому на нулевом подготовительном этапе важно соблюдать правильную последовательность действий.

Все начинается с формирования инициативной группы среди собственников, которая будет первично решать, когда и к какой новой эксплуатирующей организации будет переводиться дом. После начать заниматься организацией процесса. Именно на плечи этих людей лягут следующие функции:

• сбор доказательств
• подготовка документов
• сбор информации о финансовом балансе дома
   

Сбор доказательств

Главными аргументами плохого качества предоставляемых услуг станут:

• частные или коллективные претензии собственников 
• документально зафиксированные данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда, при участии инициативной группы и представителей управляющей компании 
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок 
• фотографии и видеосъемка 
• результаты анализов независимых экспертиз 
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан
   

Также если удалось найти бумагу о привлечении к административной ответственности руководство УО за недобросовестное предоставление услуг, то это будет прямым доказательством в суде повторного ненадлежащего исполнения своих обязанностей.

Какие понадобятся документы

Перед тем как отказаться от УК, инициативная группа должна проанализировать все действующие документы и оценить риски.

• договор управления с действующей УК
• копии актов выполненных работ, из которых видно нарушение (например, работа по документам отражена, а по факту не выполнена)
• архив обращений и ответов УК, писем в ГЖИ по вопросам плохого обслуживания дома. Все факты недобросовестного исполнения договорных обязательств со стороны УК должны быть отражены в переписке с компанией
• Выписки о состоянии начисления и оплат по подомовым приборам
• Выписка из расчетного центра по начислению услуг дому в целом за последние 3 года в разрезе годов. Этот документ понадобится для проверки финансового баланса дома
   

Важно все документы собрать до того, как УК поймет, что инициативная группа намерена выбрать другую компанию. И собирать их лучше поэтапно, чтобы не вызывать подозрений.

Финансовый баланс дома

В результате проведенной реформы ЖКХ, на каждом эксплуатируемом доме заведен свой лицевой счет учета. Этот лицевой счет отражает факт всех движений денежных средств: доходов, расходов и сбора по зданию. Например, жильцы в течение года собирают денежные средства по утвержденному тарифу на ремонт подъезда. Ремонт подъезда не совершается, а УК не может ответить по срокам выполнения или кормит «завтраками». Председатель должен запросить финансовый отчет по дому. В этом отчете должен быть отражен баланс по расходам и денежные средства, и по приведенному примеру выше по строке ремонт подъездов должна быть отражена сумма накопленных, но не освоенных средств.

Документ, полученный от компании, должен содержать следующую информацию:

• начисленные суммы за оказанные услуги
• собранные суммы денежных средств
• структура затрат 
• информация о выполненных работах и их стоимости 
• общее количество долгов
   

К сожалению, законодательство не предусмотрело предоставление этой информации по единому утвержденному образцу. Поэтому такую бумагу составляет бухгалтер или экономист в свободной и понятной форме.

Собранные, но не освоенные денежные средства подлежат перечислению старой УК на лицевой счет дома в новой УК. Поэтому этот вопрос будет очень сложным в планах переговоров. Бывали случаи, когда речь шла о нескольких миллионах рублей.

Как подобрать управляющую компанию, критерии оценки

Для того чтобы не ошибиться во второй раз, новую УК следует выбирать более тщательно, ориентируясь на следующие критерии:

• надежность предприятия и многолетний успешный стаж 
• высокий рейтинг в госорганах 
• качественное обслуживание в домах с которыми уже заключен договор 
• наличие материальной базы и необходимого инвентаря 
• наличие жалоб в ГЖИ (государственная жилищная инспекция) 
• территориальная удаленность офисов и эксплуатационных участков от дома 
• готовность УО взять дом на баланс и активно сотрудничать
    

Оценка материальной базы потенциального партнера

Под материальной базой понимается наличие специальной техники и активных договоров с подрядчиками. У качественной управляющей организации проблем с предоставлением доказательств по вопросам осуществления надлежащего технического обслуживания нет – необходимые договоры подряда или акты приема-передачи выполненных работ находятся в открытом доступе. На уточняющие вопросы сотрудники охотно отвечают и дают возможность самостоятельно ознакомится с документами или пообщаться с жильцами других домов, включенных в их лицензию. Зачастую у стабильной организации есть свой парк спец техники, своя аварийная служба, тракторы и коммунальные машины.

Оцениваем рейтинги в госорганах

• На порядок выбора новой управляющей компании должен влиять общий рейтинг в государственной жилищной инспекции. Оценивание происходит по следующим критериям
• Соотношение общего количества поступивших жалоб граждан и общей площади многоквартирного дома (рассчитывается средний %)
• Процентное соотношение выявленных инспекторами нарушений к общей площади жилого дома 
• Общее количество исполненных предписаний и выписанных административных правонарушений
   

Наличие общедомовых счетчиков и оперативность решения запросов от населения, добавляют лишних баллов. Рейтинг УК можно посмотреть на сайте www.reformagkh.ru.

Проводим встречу с руководством

Прежде чем затевать процедуру смены УК, важно предварительно пообщаться с руководством новой УО. Это необходимо прежде всего для понимания того, возьмёт ли новая управляющая компания мкд на содержание или нет. К сожалению, плохое техническое состояние дома ставит под вопрос будущее сотрудничество, т. к. маленькие, аварийные и проблемные дома неинтересны УК.

Грамотный руководитель предварительно тщательно изучит техническую документацию, поинтересуется о среднем проценте неплательщиков за услуги ЖКХ и общем долге перед старой УО. О состоянии финансового баланса дома. Эти вопросы являются обязательными, по сути, от них и зависит дальнейшее сотрудничество, но существуют и другие подводные «камни».

Инициативная группа обязана поинтересоваться готова ли управляющая компания организовывать самостоятельно собрание, собирать подписи жильцов, проводить разъяснительную работу. Также существует ли у них юридический отдел, и способен ли он оказывать поддержку в суде – хорошая фирма, решение всех этих вопросов берет на себя. А главное, важно понимать, если старая УК начнет оказывать давление на новую, то есть ли у них собственные рычаги влияния. Если организация в устной форме гарантирует представительство в госорганах и не возражает против перехода мкд на их баланс, то можно смело начинать сотрудничество.

Примерный перечень вопросов, которые стоит задать представителю новой УК:

• средний тариф на эксплуатацию с одного метра квадратного. Его следует сравнить с текущим, также задать вопрос о его структуре
• средний % сбора по домам. Сама УК занимается сбором дебиторской задолженности или они для этого привлекают членов совета дома.
• запросить форму финансового отчета по дому. Если в отчете нет расшифровок по структуре затрат, лучше с такой УК не связываться так как, скорее всего, есть незаконные списания и увеличенные сметы.
• как предполагается управлять домом, к какому эксплуатационному участку он будет привязан, какая численность штата сотрудников.
• порядок выполнения текущих ремонтов: собственный штат или привлечение подрядчиков
• как списываются затраты на доме: нормативное списание или же в соответствии с актами выполненных работ. Если будет сказано про нормативное списание — повод задуматься, так как в этом случае, материалы могут списываться, но по факту на дом они не расходуются.

Территориальная оценка

Для некоторых граждан важно, чтобы офис домового управления должен был вблизи обслуживаемого дома. Этот критерий сугубо индивидуальный и несёт в себе только один плюс – возможность лично посещать организацию и общаться с руководством по любому поводу. В случае территориальной удаленности самостоятельное посещение будет затруднительным, а значит и способы немедленного воздействия на сотрудников УК тоже будут ограничены. Кроме того, дома, находящиеся вдали от эксплуатационных участков, как правило менее качественно эксплуатируется, т.к. начальник ЖЭУ или директор УК не имеют возможности часто посещать объект лично.

Как сменить УК в многоквартирном доме, порядок действий

Так как получить добровольный отказ управляющей компании от управления мкд практически нереально, то следует готовиться к некоторым мероприятиям.

Опираясь на гражданский и действующий жилищный кодексы, собственники жилья имеют право созывать общие собрания для выбора подходящей УК. Как показала практика, наиболее эффективных результатов добиваются инициативные группы, созданные наиболее активными гражданами. Именно на эту команду возлагается основная миссия по соблюдению интересов жильцов дома. Поэтому активисты начинают изучать законы, регулирующие правовые взаимоотношения между УО и собственниками, общаются с юристами или другими инициативными группами, имеющими положительный опыт смены управляющей компании. Это необходимо для того, чтобы активисты могли давать компетентные ответы на вопросы граждан при выборе новой УК. Полученные знания пригодятся на общем собрании жильцов мкд, когда будет необходимо доказательно и аргументировано объяснять преимущества смены УО.

Составление договора управления

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые взаимоотношения между руководством УО и собственниками мкд является договор управления. На основании его осуществляется передача дома для дальнейшего технического обслуживания.

Договор составляется:

1. самими владельцами жилья;
2. непосредственно управляющей компанией.

На деле встречаются документы составленные при активном содействии обеих сторон. Главное правило, создания грамотного документа – это подробное внесение всех услуг, исполнять которые обязуется управляющая компания, с указанием приблизительной стоимости. Юристы рекомендуют не экономить время и бумагу, а расписать подробно буквально по пунктам, но никак не в общем. Это в будущем поможет грамотно отстаивать свои права, и при малейшем несоблюдении обязательств, сразу начинать процедуру досрочного прекращения договора. Подписывается документ руководством компании и жильцами, которых набралось больше чем 50 %.

Подготовка протокола собрания

Прежде всего важно подготовить общую повестку собрания, в которой будут включены следующие вопросы:

• Форма голосования на собрании (очная или заочная) 
• Выбор домового управления (председатель, секретарь, счетная комиссия) 
• Причина расторжения предыдущего договора управления со старой УО 
• Предложение подписать договор с новой УК и утверждение условий 
• Определение видов и наименований необходимых сервисных коммунальных работ для комфортного проживания в мкд 
• Определение общей суммы оплаты услуг за надлежащее содержание имущества мкд 
• Передача неиспользованных и накопленных финансовых средств от аренды помещений или ремонта в новую УО 
• Дальнейшее место хранения копии договора и порядок уведомления результатов собрания жильцов
   

Далее, не менее чем за 10 дн. до начала собрания необходимо уведомить всех жильцов многоквартирного дома. Это можно сделать лично под роспись или отправлением заказных писем. Обычно этот момент прописывается в договоре правления, если его никто не помнит, то следует найти и поступить в соответствии с документом. Если в договоре допускается уведомление путем расклейки бумажных объявлений на входной двери, то следует поступать именно таким образом, не забывая вести реестр. Этот реестр уведомлений нужен прежде всего для учёта всех жильцов, но и для прикрепления к протоколу собрания. Это необходимо с 2016 года, как дополнительное подтверждение легитимности решения собственников жилья.

Протокол (решение жильцов) о смене управляющей компании образец

Объявление о смене управляющей компании образец

Уведомление о смене управляющей компании образец

Проведение собрания собственников

Перед началом собрания необходимо выдать единый бланк решения на руки каждому жильцу. Эта бумага печатается в свободном стиле как для очной, так и для заочной формы собрания.

Очная форма предполагает личное присутствие и голосование на собрании. А при заочной форме, голосование происходит путем поквартирного обхода. Желательно также вести реестр бланков решений. Законодательно не определены сроки принятия решений, но на практике рекомендуется не затягивать этот процесс. Оптимальным периодом считается 10-21 день. После итогового дня голосования подсчетом бланков занимается счетная комиссия или сам председатель дома. Если по итогу набрано более 50% голосов (кворум), то собрание считается прошло успешно – о чем формируется протокол. Протокол рекомендуется сделать в 4 экземплярах: 1 – новой УО, 1 – старой, 1 – для ГЖИ, 1 – остается в архиве совета дома).

Уведомление старой организации о ее смене

Оригинал протокола собрания под опись, заказным письмом отправляются по почте в старую УК не позднее, чем 10 дней после проведения мероприятия. После получения документов в течение 3 дней, компания обязана уведомить ГЖИ о прекращении сервисного обслуживания мкд.

Передаваемая документация в новую УК

Все подготовленные документы по результатам голосования и подписанный договор управления по описи передается в новую УО. После получения бумаг новая управляющая компания должна подать заявление в ГЖИ, с просьбой включить дом в лицензию.

После лицензирования УК имеет право проводить начисление своих услуг. До того момент оплаты должны проводиться в старую УК.

Порядок смены старой управляющей компании на новую предусматривает передачу всей технической документации многоквартирного дома новой эксплуатирующей организации, которая должна храниться в архиве действующей УК. Сроки передачи технической документации, специального оборудования, находящегося на имущественном балансе мкд или ключей от подсобных помещений строго регламентированы законом. После прекращения договорных обязательств между собственниками жилья и старой УК, она обязана в течение 3-х дней передать новой управляющей компании всю финансовую, техническую документацию и полностью сдать ключи. При передаче стороны оформляют и подписывают акт приема-передачи документов.

Финансовые вопросы

После момента официальной смены эксплуатирующей организации (дата записи в реестр лицензий) необходимо запросить финансовый отчет по дому у бывшей УК, а всех жильцов предупредить об оплате в новую компанию. Позже должна проводиться работа по перечислению излишков баланса и перевода долгов между конторами.

Кто управляет домом в переходный период

Дело в том, что переходного периода не существует. После направления просьбы старой УО в органы ГЖИ с просьбой исключить данный мкд из лицензии, жилищная инспекция не позднее, чем 10 дней, обязана внести дом в лицензию новой управляющей организации. До момента исключения из лицензии мкд старой компании, все квитанции отправляет она. А с момента изменения в лицензии новой УО – она может приступать к своим функциональным обязанностям.

Если УК не хочет отдавать дом

Так как управляющая компания не хочет отказываться от управления мкд, она начинает создавать препятствия и сомнения среди жильцов. Как правило, помехи создаются следующими методами:

• Психологическое давление на активистов с целью запугать или дискредитировать их личный авторитет 
• Оспаривание решений жильцов и сотрудников ГЖИ 
• Попытки организации контрсобраний в пользу старой УК
   

Важно понимать, что беспрепятственно выйти из одной УО и зайти в другую, не позволит действующая УК. Ей попросту это невыгодно, с каждым потерянным мкд она теряет деньги, а значит и прибыль. А значит может пойти на самые изощренные методы противоборства с инициативной группой. Понимая это, не стоит принимать все происходящее близко к сердцу. Тут важно не тушеваться, а доводить дело до конца.

Претензии прежней УК по поводу долгов

Все нюансы погашения задолженностей должны обсудить и решить управляющие компании между собой. Конечный потребитель не должен заморачиваться над тем, кому ему выплачивать долги. После смены УК и внесения мкд в ее лицензию, все жильцы дома должны быть оповещены об этом любым способом. И если будут приходить платежные квитанции от старой УО, их нужно игнорировать, так как прежняя компания уже не имеет права на сбор.

Важно обратить внимание, что если переход осуществлен внутри месяца, например, 20 числа, то старая УК имеет право выставить квитанцию за 20 дней месяца которую необходимо оплатить.

Иногда хитрые организации начинают запугивать собственников тем, что им якобы придется платить дважды, но это ложь. Владельцы будут оплачивать только той организации, в лицензии которой находится их дом.

Основные темы судебных разбирательств

Можно ли отказаться от старой управляющей компании и перейти в другую без судебных разбирательств? Если предварительная подготовка была проведена надлежащим образом все документы подготовлены в соответствии с законом и нормами, то суд если и будет, то недолгим.

Основными темами судебных разбирательств выступают:

1. Безосновательное расторжение договора. Это значит, что жильцы не могут доказать факт ненадлежащего исполнения своих обязанностей
2. Допущение ошибок при проведении общего собрания и подсчете голосов. Тут могут придраться к тому, что не были отправлены уведомления вовремя или отсутствовало на собрании более 20 % жильцов

 Как подготовиться собственникам к суду и давлению

Подбирая управляющую компанию, граждане часто не задумываются над тем, с чем они могут столкнуться в реальности. Поэтому выбор первой УК часто происходит не обдуманно. Однако, не все так плохо, если собственники вовремя сплотятся, правильно проведут собрание и соберут необходимую доказательную базу, то шансов проиграть у них не будет, тем более закон изначально на их стороне. При самом плохом варианте процесс может затянуться на несколько лет, поэтому тут важно не терять энтузиазм. Часто именно за счет затягивания дела, многие активисты теряют энтузиазм и МКД остается на балансе в старой УК. Как часто можно менять УО законом не прописано, но некоторые управляющие организации на это давят, пытаясь вселить страх и сомнение. Важно помнить всегда, что собственники жилья имеют полное право менять УК, когда им захочется на основании подтвержденных фактов недобросовестного исполнения своих функций!