Экономика управляющей компании: какие налоги и какая рентабельность

В настоящей публикации вы узнаете о перечне основных выплат в пользу государства и их ставках. О том какие льготы имеет УК по таким выплатам. Какие расходы эксплуатирующего предприятия облагаются НДС. А так же что такое чистая прибыль и уровни рентабельности предприятия по содержанию жилого фонда.

Перед прочтением настоящей статьи рекомендуем ознакомиться со статьей по выручке, а так же расходам УК

Виды налогов

Эксплуатирующая организация, как и любое другое юридическое лицо осуществляет в пользу государства основные выплаты:

  • Налог на добавленную стоимость (НДС) – 20%
  • Налог на прибыль – 20% для ОСНО, и 15% или 6% для УСНО
  • Налог на имущество – зависит от региона, в среднем 2,2%
  • Налог на доходы физических лиц -13%
  • Социальные выплаты – 30%

Для оптимизации налоговых платежей при регистрации общества УК имеет право выбирать систему налогообложения или же изменить его в следующем налоговом периоде, оформив надлежащим образом заявление. Всего систем налогообложения, применяемых в ЖКХ, две:

  1. ОСНО: общая система налогообложения, в рамках которой фирма выплачивает НДС
  2. УСНО: упрощенная система в которой нет НДС, а налог на прибыль составляет 15%, если налоговая база принимается как выручка минус расходы, и 6%, если налог считается от выручки организации.

Рассмотрим все виды налоговых режимов более подробно.

ОСНО

ОСНО – обязательный режим для фирм, у которых годовая выручка больше 150 млн.р. и среднесписочной численности. более 100 человек. Если рассматривать через управляемую площадь, то при среднем тарифе 23р/м2 эксплуатирующая организация, УК крупнее чем 540 т.м2. управляемого жилья должны быть на общей системе. Для оптимизации расходов на государственные выплаты в этом случаем поступают следующим образом:

  • в группе компаний формируется несколько УК, чтобы не выходить за лимит по выручке и численности.
  • в группе компаний одна УК на ОСНО и несколько ЖЭУ выведенные со штатом в отдельные юр.лица.

Такие манипуляции позволяют экономить по выплатам с прибыли. С НДС же не все так просто.

НДС

Все предприятия находящиеся на общем режиме оплачивают НДС. Однако НК РФ главой 21 «Налог на добавленную стоимость» предусмотрен обширный перечень услуг в ЖКХ, освобождаемых от уплаты НДС. К ним относятся:

  • коммунальные услуги, при условии их приобретения эксплуатирующей компанией у ресурсоснабжающих организаций;
  • работы по содержанию и ремонту общего имущества МКД, при условии приобретения этих работ (услуг) обслуживающими компаниями у организаций, которые непосредственно выполняют данные работы;
  • услуги технического заказчика работ по капремонту общего имущества в многоквартирных домах, оказываемые специализированными некоммерческими организациями;
  • сбор и вывоз ТКО, оказываемые региональными операторами.

Иными словами, выручка по всем вышеуказанным услугам НДС не оплачивается, хотя в выставленных счет-фактурах ресурсоснабжающими организациями содержится. С прочей выручки эксплуатирующей компании НДС начисляется, к таким доходам относится:

Все прочие доходы дома (реклама, сдача в аренду общего имущества), все что начисляется в тарифе жителям и не относится к перечню обязательных услуг утвержденных Постановлением правительства №290 (например, охрана, видеонаблюдение, оплата уполномоченных и совета дома) и самое главное услуга управления выделенная в тарифе все эти статьи участвуют в формировании базы НДС к уплате. Ну а НДС к зачету формируется по статьям, которые можно отнести напрямую к оказанию указанных выше услуг.

УСНО

Второй наиболее распространенный режим — упрощенный. Здесь все просто — нет НДС, выплаты сборов за прибыль в разы меньше чем те, что уплачиваются на общей системе налогообложения. Все небольшие УК или ЖЭУ используют этот режим. Но здесь важно правильно выбрать налог на прибыль 6% или 15%. Для этого приводим простой пример расчета.

Социальные налоги

Ранее организации ЖКХ имели право на применение льготной ставки по единому социальному налогу, в случае если организация занималась непосредственным обслуживанием жилого фонда. Общая ставка составляла порядка 24% вместо 30% в среднем для коммерческих фирм. Однако в 2019 году льгота для этой отрасли была отменена и ставка была приравнена к общим параметрам на основании Федерального закона от 03.08.2018 № 303-ФЗ. Поэтому такие выплаты организации по своим сотрудникам выплачивают как любая другая компания. Для простоты расчета принимается 30,2% от уровня ФОТа (фонда оплаты труда).

Чистая прибыль и рентабельность.

При рассмотрении выручки, расходов и выплаты налогов стоит уделить внимание такому важному вопросу, как чистая прибыль и рентабельность управляющей компании. Особенно актуальной данная информация будет для тех, кто хочет самостоятельно открыть УК. Чтобы рассчитать чистую прибыль, необходимо из общей суммы доходов вычесть полную сумму расходов, а также вычесть сумму налоговых отчислений в зависимости от используемой системы налогообложения приведенные выше.

При составлении детальной сметы можно получить значение чистой прибыли, а также рассчитать рентабельность в процентном выражении. Среднее значение рентабельности варьируется от региона, управляемого жилого фонда. При этом добиться высоких показателей рентабельности можно увеличивая сумму прочих доходов и объема эксплуатируемого жилого фонда, так как это снижает долю накладных расходов компании. Наибольшая рентабельность можно наблюдать у фирм с высокой долей управления новостройками начиная с 3ого года с момента сдачи дома в эксплуатацию.

Отдельное внимание стоит уделить разделу «финансов» управляющей компании. Дело в том, что некоторые жильцы отказываются платить за содержание дома и предоставляемые коммунальные услуги. Долги — это «бич» любой организации ЖКХ. Например, управляющая компания по экономике рентабельна на уровне, например, 7%, то есть с выручки в 1 млн.р. у организации должна остаться прибыль 70т.р., но у этой же компании уровень сбор за все оказанные работы составляет 93%. Что это значит на деле? А на деле это значит, что по экономике УК прибыльная, а по финансам убыточна, так как она не собрала те же 7% с жильцов, и еще 7% за коммунальные услуги (как минимум за общедомовые нужды). А за коммунальные ресурсы УК все равно платит поставщикам — ресурсоснабжающим организациям. Поэтому происходит корректировка экономических результатов на коэффициент недосбора с жильцов, при этом учитывается общая дебиторская задолженность всех жильцов.

Классификация уровней рентабельности УК:

  • 0-5% — убыточная компания
  • 5-10% — низкая доходность
  • 10-15% — нормальная доходность
  • 15-20% — хорошая доходность
  • Больше 20% — отличная доходность.

Как правило, чем меньше компания и лучше отстроены бизнес-процесс тем выше рентабельность. Показатель доходность для УК под управлением которой находится от 1 млн.м2 должен составлять не менее 15%. Средний по отрасли для крупных эксплуатирующих компаний – 17%.

Ссылка на основную публикацию