Председатель правления ТСЖ

Законодательство РФ четко регулирует правила управления многоквартирным домом. Если жильцы дома не хотят работать с управляющими компаниям, они могут самостоятельно создать товарищество. Организация ТСЖ возможна, если более половины жильцов проголосовали за такую форму управления. Следующим этапом, обязателен выбор главы, который возьмет в свои руки всю работу по курированию процесса эксплуатации МКД. В этой публикации разобраны аспекты того, кто может быть председателем тсж многоквартирного дома, каковы его обязанности и права, а также как он выбирается.

Председатель ТСЖ кто это?

Председателем является житель МКД, обладающий полномочиями по итогам общедомового совещания владельцев движимого и недвижимого имущества, расположенного в доме. В соответствии с п.3 ст. 147 ЖК РФ человек избирается из состава членов совета дома, если иное не указано в Уставе. Фактически это руководитель, который должен представлять и защищать интересы членов товарищества без выданной для этого доверенности согласно статье 149 ЖК РФ.

«Председатель правления ТСЖ это официальная работа, поэтому с кандидатом заключается трудовой договор (ст.17 ТК РФ), в котором прописываются все должностные обязанности специалиста при работе на многоквартирных домах»

На основании чего действует председатель?

Порядок работы ТСЖ регулируется Уставом сообщества и ЖК РФ. Работа председателя строго регулируется нормативно-правовыми актами РФ. Главный из которых — Жилищный кодекс РФ. До 2005 года на территории Российской Федерации действовал федеральный закон о ТСЖ. В силу своей неэффективности, документ был упразднен. Кроме того, правообразующая роль в деятельности ТСЖ отведена Уставу товарищества. Согласно п. 4 ст. 135 ЖК РФ товарищество может функционировать неопределенное количество времени, если иное не зафиксировано в тексте протокола голосования жильцов.

Требования к претенденту на должность

В ч. 3 ст. 147 ЖК РФ указано, быть управляющим ТСЖ можно одному из членов совета, если иное не заявлено по Уставу. В таком случае стать председателем ТСЖ может один из домовладельцев. Не играет роли в каком месте прописан кандидат на должность, если у него есть недвижимость в МКД.

Глава ТСЖ должен быть собственником жилого помещения в доме и входить в состав правления

Часть 3 ст. 147 ЖК РФ четко регламентирует перечень лиц, неимеющих прав претендовать на управленческую должность или войти в правление:

• служащие ТСЖ, занятые в товариществе по контракту 
• представители ревизионного органа ТСЖ 
• управленец, с которым подписан контракт

На вакансию председателя ТСЖ не может претендовать не собственник жилья или арендатор. Члены семьи владельца, прописанные в квартире не имеющие собственной доли, не могут быть выдвинуты на пост.

Права и обязанности

В числе ключевых обязанностей председателя правления ТСЖ согласно жилищного кодекса:

• гарантия своевременной реализации работ, нужных для исправного функционирования МКД 
• обеспечение собственников помещений качественными коммунальными услугами от подрядчиков 
• правильная реакция на запросы и рекомендации всех жильцов

Для успешного исполнения обязанностей руководитель должен разбираться во многих сферах и обладать специализированными знаниями в управлении коммунальными ресурсами и административной части деятельности. Оптимально, если претендент, пройдет специальные курсы.

Глава ТСЖ наделен следующими правами:

• распоряжаться деньгами, находящимися на общем счете товарищества 
• нанимать, увольнять сотрудников и начислять им заработную плату 
• контролировать работу персонала 
• иметь доступ во все помещения, в том числе личную собственность, в случае возникновения аварийной ситуации, грозящей испортить имущество других собственников 
• принимать решение на общедомовом собрании, используя свой голос, если голоса разделились поровну.

Управляющий должен:

• производить контроль своевременной оплаты собственниками МКД коммунальных услуг 
• осуществлять перерасчет стоимости в случае изменения тарифных планов 
• уметь трактовать законы и правовые акты РФ 
• следить за изменениями в законодательстве, в особенности Жилищного кодекса РФ 
• отслеживать работу финансовых структур и подчиненных товарищества 
• исполнять решения, принятые большинством собственников 
• отслеживать деятельность управляющего блоком товарищества по соблюдению Устава и других документов, регламентирующих их работу 
• поддерживать порядок в МКД и на прилегающей территории 
• руководить персоналом ТСЖ
   

В полномочия председателя ТСЖ входит составление расписаний работы, отслеживание исполнений трудовых обязанностей служащих, разъяснение правил начисления зарплаты и иным вопросам, связанным с рекрутингом и кадрами, отследить исполнение всех договоренностей, подписанных с поставщиками ресурсных компаний, ремонтных организаций и прочих предприятий, обслуживающих МКД, защищать права и интересы жителей, состоящих в товариществе, находить поставщиков и подписывать с ними контракты по обеспечению состояния МКД на должном уровне, предупреждать конфликты или гасить их, сохранять общедомовую собственность, работать с документацией, предоставлять отчеты по итогам выполнения работ.

Должностная инструкция

Все обязанности и список того, что должен делать председатель, зафиксированы в должностной инструкции управляющего ТСЖ, утвержденной всеми участниками организации. Если же управленец не выполнит свои обязательства, согласно Уставу или ЖК РФ, собственники или члены правления могут жаловаться на председателя в государственную жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.

Ответственность председателя ТСЖ по закону

В статьях 7.22 и 7.23 КоАП РФ прописана ответственность, которая может быть наложена на должностное или юридическое лицо. Руководителя ТСЖ не имеет статуса должностного лица, поэтому привлечь его к административной ответственности нельзя. Таким образом, за действия председателя будут ответственны сами жильцы, если иное не указано в Уставе. А вот само юридическое лицо (ТСЖ) может облагаться штрафами.

Согласно ПП РФ №731 от 23 сентября 2010 года ТСЖ в лице председателя несет ответственность за непредоставление информации или копий документов жильцам. В открытом доступе должна содержаться информация об общих сведениях о компании, основных данных деятельности, расценках на ЖКХ, работ и услуг, производимых на МКД.

В рамках судебного делопроизводства, избранное лицо привлекается за:

• многочисленные нарушения по ремонтным работам общедомового имущества или неправильное содержание (статья 7.22 КоАП РФ) 
• невыполнение требований, предъявленных прокурором (статья 17.7 КоАП РФ) 
• невыполнение условий и требований госжилинспекции (ч. 24 статьи 19.5 КоАП РФ) 
• неправильное ценообразование (часть 2 статьи 14.6 КоАП РФ) 
• нарушения в работе с персоналом (статья 5.27 КоАП РФ) 

Руководитель ТСЖ должен возмещать убытки, причиненные товариществу по причине неправильных действий или бездействия в течение всего срока правления (статьи 15 и 53.1 ГК РФ).

Полномочия

Председатель правления товарищества собственников жилья действует на основании Устава. Этот документ признан в организации основным. Для утверждения документа набирается кворум голосов, составляющий более 50% владельцев имущества МКД. Помимо Устава, полномочия управляющего ЖКХ прописаны в ст. 149 ЖК РФ.

В сравнении с руководством управляющей компании глава ТСЖ наиболее ограничен в своих действиях. Права и обязанности председателя могут меняться, если это будет определено голосованием членов товарищества.

В компетенции ответственного лица входят:

• визирование финансовой документации по дому 
• единоличное заключение соглашений без согласия правления дома, если они разрешены законом 
• ведение бухотчетности 
• подпись документов обязательных к исполнению 
• расчет времени и места проведения сборов с участием членов правления 
• действия от лица ТСЖ без доверенности 
• наем и увольнение персонала 
• начисление штрафных санкций за некачественную деятельность 
• распоряжение фондом дома 
• согласование планов по изменению планов помещений с их собственниками 
• страхование имущества товарищества 

А также управленец имеет решающий голос на общедомовых собраниях. В случае равного голосования принимается то решение, за которое проголосовал председатель. Все полномочия, вверенные управляющему, отражаются в Уставе. Они должны быть подкреплены нормативными актами РФ и вознаграждены материально.

Как избирается председатель ТСЖ

Руководитель ТСЖ и представители правления дома избираются на общедомовом собрании. В ст 145 ЖК РФ указано: для организации легитимного голосования, более 50% владельцев недвижимости МКД, должны в письменной форме дать свое согласие. Итоговый результат будет зафиксирован в протоколе голосования. Протокол заседания правления ТСЖ о выборе председателя оформляет секретарь собрания. Этот документ обязателен. Без него невозможно зафиксировать факт избрания руководителя товарищества.

Процедура избрания председателя

Согласно с. 44 ЖК РФ общедомовое собрание — ключевое звено в управлении МКД. Именно на этих мероприятиях прорабатываются варианты решений актуальных вопросов, выбирают или переизбирают управляющего ТСЖ. На первом этапе проводится очное собрание, результаты которого действительны, если набран кворум голосов.

Порядок действий прост:

• регистрация жителей, посетивших мероприятие 
• определение председателя собрания и секретаря 
• рассмотрение всех вопросов из повестки 
• голосование жильцов в письменной форме (иное недопустимо) 
• подсчет результатов счетной комиссией 
• фиксация в протокол собрания 

Во время заочного голосования жилец заполняет бюллетень, выданный на руки, и затем кладет в ящик, к которому имеет доступ только секретарь правления, либо возвращает секретарю. После подсчета бюллетеней с голосами оглашается результат.

Все назначения производятся в соответствии с законодательством РФ. На основе протокола собрания председательствующий на голосовании публикует и подписывает приказ о назначении председателя ТСЖ. Бланк распоряжения составляется в свободной или унифицированной форме Т-1, утвержденной Постановлением Госкомстата РФ от 5.01.2004г.

Договор

Все трудовые отношения в стране регламентируются соответствующим законом. С председателем ТСЖ, как и иными работниками, заключается договор найма. Документ составляется в 2 экземплярах.Срок полномочий, а соответственно и срок, на который избирается председатель ТСЖ согласно законодательства составляет не дольше 2 лет. В соответствии со ст. 275 ТК РФ в дальнейшем проводят повторные выборы кандидата или полную смену правления.

В этот период управленец действует согласно трудовому кодексу и, составленному на его основе, договора. В этом же документе зафиксирована материальная и дисциплинарная ответственность председателя, на законных основаниях позволяющая взыскать издержки.

Отпуск

Чтобы уйти в отпуск, председатель подает заявление членам правления в том случае, когда иная система не зафиксирована в Уставе. Согласно ч.1 ст. 147 ЖК РФ, если другая форма не регламентирована, обращение одобряется только с согласия представителей правления ТСЖ. Для этого они:

1. составляют протокол о рассмотрении заявления,
2. решают вопрос по исправному функционированию ТСЖ в отсутствии его главы.

Формирование вознаграждения

Общим собранием жильцов определяется зарплата управляющего тсж и членов правления. Сумма денежных средств, полученная за исполнение функций эксплуатации МКД, облагается налогами, в том числе НДФЛ, и взносами в ФМС, ПФ РФ, ФСС. В рамках собрания жители МКД вправе решить вопрос о вознаграждении председателя в твердой денежной сумме и зафиксирована в статье расходов на текущий год в графе «управленческие расходы». Важно правильно оформить решение собственников об уровне вознаграждения управленца. В этом документе указывается, сколько получает председатель в период управления МКД.

Работа председателя ТСЖ по совместительству

Статья 282 Трудового кодекса РФ регламентирует порядок выполнения работниками иной оплачиваемой деятельности на постоянной основе в свободное от ключевой работы время. Трудовые договоры заключаются с нелимитированным количеством компаний, если другой порядок не предусмотрен ФЗ. Руководитель товарищества имеет полное право поступать так же.

В ст. 147 ЖК РФ указано, что ни один правленец, в том числе его руководитель, не может занимать еще одну должность в одном и том же товариществе. Ограничений по трудоустройству в другие фирмы нет. Главное, чтобы в трудовом контракте было прописано, что сотрудник совмещает свою деятельность.

Длительность работы, осуществляемой по совместительству, не может превышать 4 часов в день в те дни, когда сотрудник занят на основной работе. В выходной день он может выходить на полную ставку. При этом за 1 календарный месяц выработка часов на дополнительном месте не будет превышать половины от ежемесячного норматива рабочих часов, прописанных в ст. 284 ТК РФ. Исключение делается только в том случае, если человек отстранен от деятельности на основном месте или приостановлено сотрудничество в соответствии со статьями 142 и 73 ТК РФ.

Как сменить председателя

Произвести смену председателя можно несколькими вариантами:

1) путем проведения голосования в рамках общедомового собрания.

Процедура действительна при согласии свыше половины жителей,

2) по факту окончании действия трудового договора.

Выборы нового председателя ТСЖ производятся во время общедомового собрания. Инициирование процесса возможно, при выявлении следующих нарушений:

• действующий глава пренебрегает своими обязанностями, прописанными в Уставе 
• поступает противозаконно 
• уличен в растрате, воровстве 
• нарушает ценообразование и выставляет незаконные квитанции 

Можно начать процесс досрочного снятия с поста, если за такой вариант проголосует свыше 50% жителей. Только так членами правления может быть принято решение, о снятии полномочий с руководителя товарищества. После этого любой собственник может подать заявку на рассмотрение своей кандидатуры на вакантное место.

Порядок процедуры расторжения сотрудничества с председателем прописан в Уставе.

После формирования протокола правления ТСЖ об избрании нового председателя, заключается контракт с будущим руководителем, и публикуется приказ о назначении работника. Копия документа вместе с остальным пакетом документов предоставляется в налоговую инстанцию. Это необходимо, чтобы государственные служащие внесли исправления в ЕГРЮЛ.

Куда пожаловаться на председателя

Жалоба на председателя ТСЖ инициируется в следующих случаях:

• завышение тарифов на коммунальные платежи 
• игнорирование и постоянное нарушение норм, установленных на общедомовом собрании 
• выявлен факт использования общедомового имущества в личных целях 
• погашение задолженностей отдельных жильцов за счет других 
• противление правилам, принятым на собрании 
• оспаривание норм, не соответствующих законам РФ 
• превышение полномочий 
• невыполнение обязанностей, прописанных в Уставе, в том числе отказ предоставить публичные документы

Одна или несколько причин из списка, представленного выше, позволяет любому собственнику МКД подать жалобу на председателя в Роспотребнадзор, городскую жилищную инспекцию, прокуратуру, суд. Но прежде чем обратиться в одну из инстанций, необходимо попытаться разрешить проблему мирным путем. Для этого составляется претензия в двух экземплярах, которая передается руководителю. Претензия считается принятой, если на бланке заявителя указаны дата подачи жалобы и подпись ответчика.

Образцы документов

Образец договора с председателем

Образец приказа о назначении на должность

Образец должностной инструкции председателя правления ТСЖ

Руководитель ТСЖ – ответственная должность, на которую может быть выбран только владелец недвижимости в данном МКД. Вакансия требует больших временных затрат. И еще большего количества навыков.

Рекомендуем так же изучить штатное расписание компаний в сфере ЖКХ