Открытый муниципальный конкурс по выбору УК: как проводится, особенности процедуры

Законодательно закреплено, что прерогатива выбора управления имуществом МКД, лежит исключительно на собственниках помещений. Когда они тянут с выбором или в принципе отказываются от принятия какого-либо решения, то муниципальные органы проводят организацию и проведение открытого муниципального конкурса. В некоторых случаях его признают несостоявшимся, на основании того, что документально зафиксирована полная неявка участников мероприятия. В публикации подробно описывается процесс правильного проведения конкурса по выбору новой управляющей компании.

Основания для проведения открытого конкурса (ОК)

Конкурс по выбору новой управляющей компании в открытом режиме проводится, когда владельцы МКД не избрали тип домового управления из-за:

  • невозможности собраться жильцам всем вместе и прийти к какому-то общему решению 
  • отсутствие реализации принятого решения на собрании 
  • на основании признания в суде несостоятельности собрания и принятия решения 
  • все попытки собраться повторно не увенчались успехом 
  • большинство жителей проигнорировало ранее принятое решение и не заключены договоры с УК 
  • жильцы не подали соответствующие бумаги для госрегистрации специальной частной коммунальной фирмы 
  • построена новостройка и получено эксплуатационное разрешение 

Нередки случаи, когда администрация района или города отказывается проводить открытые конкурсы не желая выполнять обязанности, регламентированные 161 статье ЖК. Другими словами, организатор прикрывает те УК, которые должны быть заменены по решению собрания жильцов. В арбитражной практике встречаются случаи, когда орган местного самоуправления самостоятельно предоставил право управления домом фирме, без проведения ОК. А это не соответствует требованиям антимонопольного закона о защите конкуренции ч. 1 ст. 13 ФЗ.

Законодательство

Основным и главным законом по деятельности и выбору УК является Жилищный кодекс. Основные правила и положения:

  • Ст. 162 регулирует предпосылки для начала процесса открытого конкурса по выбору управляющей организации 
  • В ст. 164 описаны причины, почему должен быть проведен ОК муниципалитетом 
  • Если речь идет о новых объектах, то в ст. 161 ЖК России организатор размещает объявление на своем сайте о начале конкурсного отбора 
  • Статья 200 регулирует временной период получения уведомлений со стороны ЖЭК и выбранной УК 
  • ФЗ 189 от 29.02.04 фиксирует проведение в действие ЖК и деятельность контролирующих учреждений 

Принципы соответствия торгов

При проведении торгов местная администрация ссылается на внутренние регламенты. Как правило, в каждом муниципалитете они свои и написаны с учётом местных особенностей и организационной структуры администрации. Главное, чтобы они не противоречили основному законодательству и Жилищному Кодексу. Чтобы ознакомиться с этими документами нужно зайти на сайт администрации и изучить порядок действий.

Участники

С одной стороны участниками являются жильцы мкд и орган местного самоуправления, а с другой – претенденты на управление многоквартирным домом. По закону, общее количество УК, которые претендуют на участие в конкурсе не ограничено, единственное нужно заранее уведомить организатора о своем участии.

Предмет торга

Предметом конкурса по открытому отбору управляющей организации является получение права управлять общедомовым имуществом. Деятельность регулируется заключенным договором между сторонами. Помимо этого, к предмету относят финансовые средства, которыми в дальнейшем будет распоряжаться управляющая компания, ежегодно или ежеквартально предоставляя отчёты о проделанных работах. Во время торгов УО соперничают между собой, предлагая лучшие условия работы по, сниженными тарифами ЖКХ.

Конкурсная документация и организация осмотра МКД

Муниципальный конкурс запрещает какие-либо переговоры с претендентами до старта торгов. Перед официальным объявлением начала торгов, администрация и инициативная группа составляют следующие документы:

  • Акт общего технического состояния помещений
  • Графики последних осмотров профильными специалистами и их экспертное заключение 
  • Список обязательных функциональных обязанностей, необходимых для содержания помещений и близлежащей территории 
  • Договор управления 
  • Регламентированный порядок проведения организатором открытого конкурса 
  • Заявление на фигурирование в торгах УО 
  • Протокол заседания и итоги голосования 

Под организацией осмотра всего имущественного фонда мкд понимается – составление специального акта о техсостоянии домовых помещений. Мероприятие проводится ОМС с привлечением узких специалистов (если это необходимо).

Как составляется и подается конкурсная заявка на управление мкд

Конкурс не может проводиться, а собрание считается несостоявшимся, если были допущены УО с неправильно оформленными заявками. При заполнении важно указать следующую информацию:

  • название и юридическую форму управления организации 
  • код ОКПО, место регистрации 
  • банковские реквизиты 
  • документ-соответствие претендента ранее установленным правилам проведения торгов 
  • квитанция о внесении средств, в качестве обеспечения заявки на участие (это необязательно и определяется организатором конкурса) 
  • финансовый баланс фирмы за последнее время 
  • данные директора и главного бухгалтера 

Форма должна быть напечатана на компьютере, распечатана и подписана руководителем предприятия.

Правила рассмотрения заявлений

Для того чтобы быть полноправным участником открытых торгов, заявитель подает заявку, оформленную по специальной форме. Эти заявления должны храниться в закрытых конвертах, до момента вскрытия и оглашения всех претендентов. Прием заявок прекращается за 1 день до вскрытия конвертов. Законодательно определено, что заявки принимаются в течение 25 дней с момента публикации информации о начале торгов.

Сроки проведения

УК должна быть выбрана не позже 60 дней с момента сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию. Законодательно разрешается, если жильцы не смогли уложиться в ранее отведённый срок, то можно продлить время на принятие решения еще на 1 месяц.

Как определяется победитель

Когда инициаторами конкурса являются жильцы дома, то победитель определяется в результате голосования. Отданные голоса фиксируются специальной комиссией в протоколе собрания. Комиссия состоит из: председателя, заместителя и секретаря. Избираются на эту должность люди из числа инициативной группы жильцов или представителей органов местного самоуправления. Полученные результаты подсчитываются ранее выбранной комиссией и записываются в специальный протокол.

Если общее количество голосов отданных за одну управляющую организацию не превышает 51%, то собрание считается недействительным. Необходимо чтобы больше половины жильцов проголосовали за 1 компанию. Более того, на самом собрании должны присутствовать больше ⅔ от всех собственников жилья. Если количество присутствующих будет меньше, то результаты считаются необъективными.

Также важно, чтобы голосование проходило в одном помещении – поквартирный сбор голосов или агрессивная агитация недопустимы. Когда инициатором торгов выступает местная администрация, то во время голосования его голос добавляется к основным.

ПП РФ № 1541 с 01.01.19 поменял подход к отбору управляющих организаций на открытом конкурсе. Теперь организаторы самостоятельно утверждают единственный перечень работ и услуг. Участники не предлагают сделать большее количество работ за утвержденную цену, а способны выполнять конкретные услуги за меньшие деньги.

Победителем считается компания, которая способна выполнить указанные работы по меньшей стоимости.

С 01.01.19 года появились 2 новых требования к участникам:

  1. Отсутствие долгов перед ресурсоснабжающими фирмами за 2 и более периода
  2. Отсутствие задолженности по выплатам административных штрафов за совершение правонарушений в сфере коммерческой деятельности по управлению мкд

Заключение договора управления многоквартирным домом

Победившая управляющая организация обязана в течение 10 рабочих дней с момента конкурса, предоставить организаторам подписанный договор на управление мкд. А в течение 20 дней, обязана передать подписанный договор на подпись жильцам многоквартирного дома. Если сроки будут не соблюдены, то организатор вправе считать, что УК умышленно уклоняется от своих обязательств и аннулировать результаты конкурса.

Если это происходит, то стать победителем может другой претендент торгов с наибольшим количеством голосов. Если и этот участник окажется несознательным, то организатор вправе через суд обязать выполнять свои ранее взятые обязательства. Условия договора могут быть разными и зависят от выбора собственников жилья. Срок действия должен указываться непосредственно в самом документе, но не более 3х лет.

Что делать если конкурс на управление мкд не состоялся

ПП РФ от 21.12.2018 № 1616 кардинально поменял принцип выбора управляющей организации (УО) для МКД, потому что торги не состоялись из-за неявки участников или собственников. Теперь новые правила предписывают самостоятельно назначить органу местного самоуправления новую УК. Согласно новому документу, муниципалитет самостоятельно определяет:

  • Перечень работ, услуг и размер платы, по которым они будут выполнены УО
  • Назначает исполнительную УК

Фирмы включаются в список по дате подачи заявления или дате составления протокола вскрытия конвертов и рассмотрения на предмет правильного составления заявок. Списки должны быть размещены в ГИС ЖКХ. Предусмотрен самостоятельный отказ управляющей компании от функциональных обязанностей, только после получения назначения на мкд. Муниципалитет должен выбрать из перечня ту фирму, у которой на балансе находится меньше домов на обслуживании.

Можно ли обжаловать результаты конкурса, ответственность муниципалитета

Часто разгорается настоящая война между собственниками жилья, муниципальными органами и управляющими компаниями. Основная причина – это навязывание УО без письменных уведомлений собственникам жилья. Ситуация возникает не на ровном месте, часто этому предшествует, невозможность самостоятельно организоваться и принять решение собственникам жилья по временному управлению их мкд. Когда жильцы затягивают с принятием решения в дело вступают органы местного самоуправления. С точки зрения закона, все должно происходить прозрачно, но на деле, все чаще озвучиваются факты подтасовки результатов конкурса для «проталкивания» своих УК. И зачастую жильцы ставятся перед фактом конкурсной передачи их дома победившей организации. Бывает, что и не возникает претензий – всех устраивают результаты проведенного конкурса.

Но, бывают случаи и обратные. К сожалению, пассивность собственников приводит к принудительной передаче имущества мкд выбранной муниципалитетом УО. В случае категорического отказа подчиняться результатом открытого конкурса, можно обратиться в суд. Результаты госконкурса оспорить можно, но возникает проблема исполнения решений. Ситуация может затянуться на многие месяцы, даже года. В таких случаях муниципалитет полностью защищен: тарифы устанавливает он и документы тоже ведутся в соответствии с законом.

Примеры документов

 

Образец извещения о проведении открытого конкурса

Образец протокола рассмотрения заявок

Образец конкурсной документации

Образец протокола открытого конкурса по отбору УО

И по факту выходит, что недовольные собственники должны будут предоставить подтверждающие документы о том, что конкурс был проведён неправомерно. А это практически нереально. Если все прошло в рамках закона, то теперь можно будет поменять компанию через 1 год или по факту сбора доказательств о том, что УК не соблюдает свои функциональные обязанности. Поэтому опытные юристы настоятельно рекомендуют воспользоваться правом самостоятельного выбора управляющей организации, чтобы в дальнейшем избавить себя от длительных и муторных судебных заседаний.

Ссылка на основную публикацию