Оформление земельного участка под многоквартирным домом

Вопрос необходимоcти оформления придомовой территории многоквартирного дома (МКД) в собственность жильцами, стоит перед многими владельцами квартир. Преимущества такого подхода неоспоримы. Исключается угроза возведения коммерческих или технических объектов, которые могут нарушить спокойное проживание. Открывается возможность оборудовать площадку для занятий спортом или установить детский комплекс. При желании можно выделить свободную площадь для парковки автомобилей и даже получать прибыль от аренды. Надо помнить, что кроме прав, возникающих при оформлении земли в собственность, наступают и определенные обязательства. В статье предлагается информация по оформлению прав собственности, которая поможет принять правильное решение.

Статус земельного участка под многоквартирным домом, определенный Российским законодательством

Под земельным участком понимается территориальная зона, на которой возведено жилое здание с определенным количеством жилых помещений – квартир и придомовая площадь, ограниченная границами. Статья. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации разъясняет на каком основании земля принадлежит собственникам МКД. Согласно п. 1 статьи, земля с пешеходной зоной у подъезда, озеленением, игровыми, хозяйственными и физкультурными сооружениями, местами для парковки и иными элементами облагораживания территории относится к общему имуществу МКД и принадлежит владельцам квартир на правах долевой собственности. А значит, правовым основанием для оформления земли под многоквартирным домом является владение помещением в этом здании.

ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года «О внесении изменений в ЖК РФ» регламентирует при каких условиях, и каком порядке земля под жилым многоэтажным домом переходит в собственность жильцов. Определено, что если объект возведен после принятия ЖК РФ, сведения о земле при вводе МКД в эксплуатацию автоматом поступает в государственный кадастр. Если дом построили раньше 1 марта 2005 года, а придомовая территория не сформирована и не стоит на кадастровом учете, она номинально принадлежит муниципалитету. При этом действует принцип, установленный земельным законодательством о нераздельности земельного участка и возведенного на нем на законных основаниях сооружении. А значит, продажа земли третьим лицам неосуществима.

В каких случаях нужно оформить землю под МКД в общую долевую собственность

Большинство причин, стимулирующих жильцов заняться оформлением земли, связано с их желанием оградить и благоустроить придомовую территорию. Люди хотят защититься от бродяг и чужих автомобилей, занимающих парковочные места, спокойно пользоваться элементами благоустройства во дворе и жить в комфорте.

Границы и схема, находящейся в составе общего имущества многоквартирного дома территории, устанавливаются по проекту межевания. Порядок определения границ и площади придомового участка установлены Земельным и Градостроительным кодексами РФ.

Когда земля не оформлена и принадлежит муниципалитету, есть риск, что территорию могут уменьшить. Чтобы этого избежать, собственникам квартир придется заняться оформлением земли для получения ее в долевое владение.

Пошаговая инструкция оформления участка под МКД в совместную собственность

Прежде чем заниматься оформлением земли в совместную собственность, необходимо выяснить ее статус, проверив информацию на публичной кадастровой карте портала Росреестра бесплатно или заказав выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН) через МФЦ. Если выяснится, что участок не оформлен, следует произвести ряд действий для получения законного права распоряжаться им на усмотрение и в интересах жителей.

Шаг 1. Общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу о формирования участка под домом

Первым делом нужно получить согласие соседей на инициирование процедуры по оформлению земли в общую долевую собственность домовладельцев. Для этого проводится общее собрание собственников (ОСС). Путем голосования жильцы выбирают компетентного представителя или дают добро проявившему инициативу владельцу помещения, который будет заниматься сбором документов и представлять интересы других собственников.

Постановлением Конституционного суда РФ установлено, что проведение ОСС для начала процедуры оформления не является обязательным. Любой собственник помещения в жилом доме, имеет право обратиться в соответствующую структуру власти с заявлением о формировании участка прилегающего к МКД. На деле, получается, что без собрания нельзя, так как есть необходимость согласовать расходы на оформление земли в собственность. Без решения этого вопроса инициатору придется нести расходы из собственных средств.

Процедура проведения ОСС подробно расписана в ст. 45-46 ЖК РФ. Решение ОСС фиксируется в протоколе собрания.

Шаг 2. Обращение с заявлением об установлении границ участка под МКД в уполномоченные орган местного самоуправления

В случаях, когда земля под домом не сформирована, следует письменно обратиться с заявлением в территориальный орган муниципального управления. К заявлению нужно приложить протокол собрания с зафиксированным решением ОСС по ст. 16 ФЗ №189 от 29 декабря 2004 года. И это еще раз подтверждает, что без ОСС не обойтись.

Шаг 3. Действия по постановке земельного участка на кадастровый учет

Чтобы поставить на кадастровый учет участок, уполномоченный представитель обращается в кадастровую службу для подготовки плана межевания. Работы проводятся на основании платного договора на оказание услуг кадастровым инженером. Специалист должен подготовить план размещения земли по согласованию границ прилегающей территории с их владельцами. План межевания пересылается по электронной почте или заказным письмом.

Шаг 4. Формирование пакета документов для регистрации права собственности на земельный участок

Для регистрации права общей долевой собственности на прилегающую территорию, понадобятся:

  • Заявление о государственной регистрации долевой собственности.
  • Удостоверение личности инициатора. Если он выбран ОСС, не лишним станет приобщение протокола.
  • Выписка ЕГРП, подтверждающая, что участок земли поставлен на учет в кадастровой палате и инициирована процедура регистрации.
  • Копию или выписку из технического паспорта дома.
  • Условную схему долевого деления участка с учетом размера площади помещения у каждого собственника.
  • Копия сведений об отведении территории. Если такой документ имеется в наличии.
  • Документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Сумма госпошлины составляет 200 рублей.

Шаг 5. Регистрация в территориальном отделении Росреестра.

В соответствии со ст.16 ФЗ №122 от 21 июля 1997 года «О регистрации прав собственности на недвижимое имущество» собранные документы могут предоставляться в региональный отдел Росреестра при личном посещении, направляться заказным письмом по почте или передается через МФЦ. Определен срок для проведении регистрации права – 1 месяц.

Документом, подтверждающим право общей долевой собственности может стать выписка из ЕГРН.

Плюсы оформления земли под МКД в собственность

С изменением статуса у жителей квартир появляется новый перечень прав и обязанностей, которые наступают после завершения регистрации земельного участка под МКД.

Право собственности на сформированный земельный участок дает возможность владельцам недвижимости по своему усмотрению им распоряжаться. У жильцов появляется:

  • Гарантия сохранности имущества. Без разрешения владельцев никто не может пользоваться землей или проводить на ней какие-либо работы. Например, заниматься прокладкой труб, строить новые объекты или заниматься коммерческой деятельностью. Кроме того, никто не может уменьшить территорию, находящуюся в собственности или конфисковать участок без компенсационных выплат.
  • Дополнительный источник дохода. Собственники смогут получать прибыль от размещения объектов на коммерческой основе.
  • Чувство комфорта. Собственники сами могут решать, что хотят возвести на участке: площадки для игр или занятий спортом, беседку, парковку и другое сооружение из разрешенных законом РФ на земле такого назначения.

С 2015 года налог на землю под многоквартирным домом не платится. Но нужно учесть, что при этом увеличена кадастровая стоимость квартиры или нежилого объекта. А значит сумма налога на недвижимость и величина налогов при их продаже возрасли.

По закону у жильцов есть право оформить землю в долевую собственность. После обновления сведений в реестре кадастровой недвижимости право собственности на земельный участок под МКД переходят в распоряжение к жильцам.

Ссылка на основную публикацию