Как узаконить пристройку к многоквартирному дому

У жителей первых этажей многоквартирных домов (МКД), часто возникает идея добавить к квартире дополнительную площадь под уютный лофт или балкон-веранду. Популярными стали пристройки для ведения коммерческой деятельности. В некоторых случаях, реализовать идею можно, но потребуется ряд согласований, серьезное документальное оформление и вложение денежных средств.

Случается, что жильцы МКД увеличивают и производят перепланировку жилплощади без проведения обязательных процедур. В ходе эксплуатации обязательно встанет вопрос легализации самостроя. Цель статьи показать, что проще: согласовать стойку до ее начала, или получить разрешение на использование незаконной пристройки.

Как зарегистрировать пристройку. Правовая сторона вопроса.

Следует понимать, что в каждом конкретном случае процесс оформления пристроенной площади будет отличаться. Будет учитываться назначение – жилое или техническое и вид возведения. Существует два вида пристроек.

1. Капитальные. Помещения на фундаменте, имеющие с домом одну или несколько стен. Для возведения задействуют дополнительную землю
2. Некапитальные. Не требуют капитального фундамента. Пример – балкон, лоджия, крыльцо или веранда. Они незначительно меняют параметры дома, но даже эти изменения требуют обязательного внесения соответствующей записи в техническую документацию здания

Первоначальным нормативно правовым документом является ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости». При подготовке пакета документов следует обращаться к Приказу Министерства экономического развития РФ №953 от 18.12.2015 года » Об утверждении формы технического плана, и требованиям к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также форме декларации об объекте недвижимости…»

Статья 58 Градостроительного кодекса Российской Федерации, содержит ссылку на статью 9.5 Кодекса об административных нарушениях РФ. В КоАП прописано, что за самовольную пристройку к многоквартирному дому, налагается штраф: для физических лиц – от 3 до 5 МРОТ, для юридических лиц – от 50 до 100 МРОТ.

Если вовремя не узаконить строение, помимо штрафа придется исполнять решение о его сносе. Это указано в статье 222 Гражданского кодекса РФ. Для узаконивания потребуется собрать пакет документов на пристройку и согласовать их в органах местного самоуправления.

Кто дает разрешение на пристройку к многоквартирному дому

Первый этап – подготовка технического плана при помощи кадастрового инженера. Следующий этап – подача заявления по установленной форме в администрацию с приложением готового техплана, документов, подтверждающих право собственности и других установленных законодательством справок и свидетельств. Специалисты городского отдела архитектуры проверят документы и вынесут вердикт: можно возводить пристройку или нет. После получения официального разрешения, можно приступать к строительству.

По завершению стройки, разрешение на эксплуатацию дает комиссия, которая состоит из представителей администрации, управляющей организации и приглашенных экспертов в области строительства. Для участия в работе привлекаются специалисты Ростехнадзора. Комиссия оценит строение на соответствие проекту, санитарным нормам и нормам безопасности. 

Как узаконить пристрой на этапе планирования строительства

Если сдедовать установленной процедуре во время планирования стройки, проблем с узакониванием пристраиваемого помещения не возникнет. Важно соблюдать проектные нормы. Любое отступление от проекта создаст проблемы с вводом пристройки в эксплуатацию и получением статуса разрешенного объекта.

На руках у застройщика будет заключение о возможности использования пристроя в заявленных целях. В дальнейшем, постановка объекта на кадастровый учет пройдет без сложностей и долгого хождения по инстанциями судам.

Сложности, которые могут ожидать при планировании пристройки

Проблемы возникают при расположении дома в исторической части города. В таких домах обычно запрещает что-либо видоизменять во внешнем облике. Разрешение на строительство дает организация, отвечающая за охрану памятников архитектуры. Надо понимать, что шансы договорится о нарушении исторической архитектуры, практически отсутствуют.

В обычном многоквартирном доме узаконить пристройку проще. Чтобы убедиться, что земельный участок, где разместится строение, не включен в план застройки, нужно ознакомиться с техническим планом проекта межевания территории. 

Дополнительно, для получения разрешения на возведение пристройки требуется согласие всех соседей по подъезду, а в некоторых случаях всех жильцов. Отказ хотя бы одного из них может привести к запрету на строительство.

Алгоритм оформления самовольной пристройки к многоквартирному дому

Для того, чтобы незаконная пристройка к многоквартирному дому получила законный статус, нужно сделать следующее:

1. Разработать техплан объекта
2. Предоставить документы, с подтверждением прав владения площадью, к которой присоединяются дополнительные метры
3. Заполнить заявление на изменение жилой площади
4. Получить согласование в органах местного самоуправления
5. Создать условия для работы комиссии, проверяющей внесенные изменения на совпадение с заявленными
6. Получить техпаспорт с новой планировкой
7. Поставить пристройку на кадастровый учет
8. Пройти регистрацию в Росреестре, в случае капитального пристроя

Оформление всех технических документов является платной процедурой.  Собственнику предстоит приложить немало усилий. На каждом этапе возможны задержки в силу разных причин.

Подготовка пакета документов

Первым делом придется заказать техплан с привлечением аккредитованного кадастрового инженера, имеющего допуск от саморегулируемой организации (СРО). Без этого документа, дальнейшие действия бесполезны.

Следующий документ – Свидетельство о праве собственности на жилье. К нему прилагаются актуальный техпаспорт жилого помещения. Не обойтись без кадастрового паспорта на квартиру и справки из администрации, в которой указано количество зарегистрированных жильцов.

Понадобится согласие «товарищества собственников жилья». Речь идет о соседях. С данным документом придется обратиться к нотариусу, для его заверения. Отдельно придется посетить городской водоканал, газовую службу, МЧС и получить от всех подтверждение, что строительство произведено без нарушений, не несет опасности и риска аварийных ситуаций. Весь комплект передается в местную администрацию, с целью получения разрешения на увеличение имеющейся площади.

Получив разрешение, следует вызвать специалиста БТИ для составления нового, с изменениями техпаспорта. После этого можно оформлять свидетельство о постановке на кадастровый учет и кадастровый паспорт на жилплощадь с пристройкой.

Если, в одной из инстанций в согласовании отказано, но есть основания считать отказ необоснованным, решение вопроса переносят в суд.

Подача заявления в суд на узаконивание самовольного пристроя

Можно подготовить исковое заявление в суд, и таким способом узаконить самовольную пристройку. Это не гарантирует положительного исхода, но попробовать стоит если:

• на пристройку имеется техплан, разработанный в соответствии с Приказом №953 Минэкономразвития РФ;
• у истца имеется право собственности на жилье;
• пристройка не мешает третьим лицам;
• строительство было проведено без нарушения норм и правил безопасности;
• муниципалитет не планировал на занятой земле застройку.

Подавать иск требуется в районный суд по месту расположения объекта недвижимости. Судья может потребовать дополнительные документы. 

Оформление через Росреестр или МФЦ

Обращаться в Росреестр требуется в случае, если произведена капитальная пристройка. Необходимо зарегистрировать право собственности на жилище с новыми характеристиками. Если имел место самострой, то потребуется положительное решение суда. Если строительство изначально согласованное, проблем с регистрацией не будет. Зарегистрироваться в Росреестре можно, обратившись в МФЦ со всеми собранными ранее документами.

Стоит учесть, что для изменения информации в реестре при возведении пристроя к жилому зданию требуется оплатить госпошлину. Квитанция с определенной суммой будет выдана сотрудником учреждения. После корректировки сведений будет произведена выписка из ЕГРН.

Когда могут отказаться согласовывать пристройку

Даже обращение в суд не всегда гарантирует то, что пристройка будет одобрена по закону. Причин для отказа может быть много:

1. Отсутствие прав собственности на жилье у обратившегося в администрацию или в суд человека. Представитель собственника должен иметь нотариально заверенную доверенность.
2. Собран не весь пакет документов.
3. Во время строительства были нарушены нормы безопасности.
4. Расположение объекта не совпадает с планом межевания.
5. Специальной комиссией, проверяющей постройку на законность и соблюдение строительным нормам, зафиксированы нарушения.
6. Несовпадение итоговых характеристик пристройки с проектными данными.

Узаконить пристройку к многоквартирному дому проще, если соблюдать все требования и не заниматься незаконным строительством. Согласованные действия не принесут вреда окружающим и серьезных проблем собственнику. Планируя пристройку к многоквартирному дому, будет правильным собрать разрешающие документы. В противном случае процесс узаконивания может растянуться на долгое время, а в итоге будет получен отказ или решение о сносе в принудительном порядке.