Прямые договоры с РСО

Изменение в законодательстве, касающемся ЖКХ-отрасли, произошедшие в 2018 году, упростили порядок заключения прямых договоров потребителей с поставщиками коммунальных ресурсов. Изменения коснулись и самих компаний. У РСО появилась возможность прекращать действие договоров с управляющими компаниями (УК), товариществами собственников жилья (ТСЖ), и жилищно-строительными кооперативами (ЖСК) на поставку ресурсов, и обеспечивать многоквартирные дома (МКД) коммунальными услугами напрямую. В статье рассмотрим, как происходит процесс перехода на новые условия, и какие плюсы от изменений получили участники договорных отношений.

Процедура перехода на прямой договор с РСО – что это

В сферу деятельности ресурсоснабжающих предприятий входит передача коммунальных ресурсов (КР) владельцам жилых и нежилых помещений МКД, до границы домовых инженерных сетей. Нередко, РСО принимает на себя обязанности по оказанию дополнительных услуг, например выведению грызунов или сбор мусора. Но вести хозяйственные дела или управлять общедомовым имуществом МКД, они не могут. В статье 161 Жилищного кодекса Российской Федерации утверждена форма управления МКД – УК, ТСЖ или ЖСК. До недавнего времени, только эти организации наделялись обязанностью и правом заключать договоры на поставку всех видов коммунальных ресурсов. На них же возлагалось обязательство по сбору оплаты за ресурсы и расчеты с РСО.

Сегодня отказ от посреднических услуг в части договоренностей и оплаты за коммунальные ресурсы возможен на основании прямых договоров с владельцами, заключенных по результатам решения общего собрания собственников (ОСС) или на основании решения суда.

Жилищный кодекс РФ о переходе на прямые расчеты

Изменения в ЖК РФ, внесенные Федеральным законом 59-ФЗ, предоставили владельцам недвижимости МКД право выбора компании, которая будет заниматься обеспечением ресурсами. В пункте 4.4. части 2. статьи 44 кодекса указаны условия, при которых можно заключать прямые договоры с поставщиками. Процесс перехода на прямые отношения и порядок отказа от посреднических услуг, отмечен в статье 157.2. ЖК РФ.

Какие коммунальные ресурсы могут стать предметом прямого договора с РСО

Задача компаний поставляющих коммунальные ресурсы обеспечить комфортное проживание собственников квартир в МКД. Для создания благоприятных условий требуется бесперебойные поставки холодной и горячей воды, электроэнергии, тепловой энергии, газа.  Организация мест сбора и своевременный вывоз мусора и отходов также входит в сферу деятельности ресурсоснабжающих компаний. Все эти направления могут стать предметом прямых, без посредника в лице УК, договорных отношений. В сфере холодного водоснабжения и водоотведения прямой договор может быть заключен с гарантирующей организацией, а в электроэнергетике с гарантирующим поставщиком.

Когда переход на прямые договоренности с РСО является необходимостью

Введение ФЗ-59 позволило ресурсоснабжающим организациям в судебном порядке прекратить деловые отношения с управляющими организациями, если нарушены сроки оплаты за поступившие ресурсы. Право наступает при периоде задолженности, превышающем два календарных месяца.

Кто может являться инициатором перехода на прямой договор с РСО

Чтобы перейти на новую систему расчетов, за водоснабжение, отопление или предоставление других видов услуг, потребуется инициирование общего собрания собственников в соответствии со статьей 45 Жилищного кодекса 

Собственники помещений МКД должны проголосовать за это решение на ОСС. В ЖК РФ указано кто именно может инициировать собрание. Плановое или внеочередное собрание может быть назначено по предложению:

• одного или нескольких собственников МКД;
• управляющей организации.

Инициатор собрания должен включить в повестку собрания вопросы, связанные с заключением прямых договоров с РСО. В отдельном пункте следует выделить вопрос об определении даты, когда прямые договоры между сторонами будут заключены.

Порядок перехода МКД на прямой договор с РСО

На основании положительного решения общего собрания, принятого большинством собственников, оформляется протокол. Типовая форма, этого документа является приложением к Приказу Минстроя РФ от 25.12.2015 №937/пр. Согласно части 3, статьи 45 ЖК РФ должен быть набран кворум собственников для осуществления голосования.

После этого, на инициатора процедуры возлагается обязанность разослать уведомления всем заинтересованным сторонам. Согласно порядку, инициатор должен предоставить оригинал итогов голосования и протокол в управляющую организацию или ТСЖ в срок не более чем через 10 дней после собрания. Одновременно, он должен направить копии документов в ресурсоснабжающую организацию, с тем, чтобы заключить прямые договоре на снабжение ресурсами всех собственников МКД.

Датой заключения прямого договора считается день, который зафиксирован в решении ОСС. У поставщика ресурсов есть возможность перенести дату на срок, до 3 месяцев. Организация-поставщик КР обязана сообщить о переносе сроков в течение 5 рабочих дней с момента, как были получены копии документов ОСС.

РСО даст согласие на заключение прямых договоров, если полученные документы соответствуют нормам закона. Следующим шагом, вносятся изменения в соглашение с УК и в документы, регулирующие правила управления МКД.

Управляющей организации предстоит передать данные о собственниках МКД, том числе показания индивидуальных и коллективных счетчиков. С этого момента квитанции об оплате, фактически потраченных, ресурсов будет выставлять РСО. При этом стоит учесть, что в законодательстве РФ нет требований, что договорные обязательства должны быть оформлены письменно.

Распределение обязанностей между УК и РСО при переходе на прямой договор

РСО – узкоспециализированная компания, которая занимается поставкой ресурсов. УК должна содержать общедомовое имущество, поддерживать территорию вокруг дома в порядке. Она же является посредником между РСО и собственниками помещений МКД, до момента перехода на прямые договоренности.

После оформления перехода, требуется разграничение зон ответственности поставщика ресурсов и УК, чтобы исключить разногласия между сторонами. Управляющая компания ответственна за состояние внутридомовых систем, в том числе стояков отопительной системы и запорно-регулирующей арматуры на разводке внутри квартир. РСО – отвечает за теплосеть, доходящую до точек соединений с домовыми приборами учета.

Плюсы перехода на прямые договора с РСО для управляющей организации

УК не будут принимать платежи собственников за полученные услуги, а значит, уменьшится объем средств, поступающий на их счет. Несмотря на это, есть несколько явных преимуществ от прямых договоров для управляющей организации:

1. Снижение случаев банкротства среди УК. В судебной практике есть множество ситуаций, когда средства полученные УК от жителей, не переводились на счета РСО. Это приводило к обращениям в арбитражный суд с инициативой введения процедуры банкротства и к последующему разорению компаний. 
2. Возможность перехода на упрощенную систему налогообложения (УСН). Снижение объемов выручки, уменьшение налогооблагаемой базы и выплат в разные фонды приведут к тому, что компания сможет перейти на УСН, а средства, остающиеся на балансе, расходовать по назначению.

За УК остается обязанность контролировать своевременную и качественную поставку ресурсов в МКД. Организация фактически остается посредником между РСО и потребителями. Все претензии о качестве поставляемых ресурсов передаются обслуживающей компании, которая принимает меры для разрешения ситуации.

Обязанности РСО возникающие при переходе на прямой договор

За РСО сохраняется обязанность предоставлять гарантированные поставки КР, надлежащего качества до мест подключения к домовым коммуникациям. Иные условия должны быть описаны в договоре.

Новым станет выставлять счета на оплату коммунальных платежей владельцам объектов недвижимости. В п. 3 ч. 11 статьи 161 ЖК РФ говорится, что РСО обязана контактировать с УК в случаях, когда на нее поступила претензия, выявлены нарушения или требуется проверка качества оказываемых услуг.

Какие изменения ожидают жителей МКД при переходе на прямой договор с РСО

После заключения прямого договора оплата назначается исключительно за количество, фактически израсходованное конкретным потребителем. Может улучшиться качество предоставляемых коммунальных услуг, так как у РСО более развитый процесс оказания жилищно-коммунальных услуг.

Рассчитывать, что стоимость оплаты станет меньше, не стоит. Тарифы, сроки и порядок внесения оплаты по договору будут схожи с прежними условиями. Иногда переход на прямые договоры может привести к изменению тарифов в большую сторону. Причина связана с ростом издержек и увеличением трудовых затрат со стороны ресурсоснабжающей компании. Она должны внедрить порядок учета объемов поставляемых ресурсов, принимать показания счетчиков и производить начисление платежа для каждого собственника, а не одной организации. Дополнительно придется заниматься взысканием долгов по каждой квартире в отдельности, а не с управляющей организации. А это дополнительные расходы.

Значительным минусом станет то, что при авариях найти виновника станет труднее. Споры о том, кто виноват, могут длиться долго, а это может стать причиной задержки восстановительных работ.

Для жителей будет увеличено число квитанций за коммунальные услуги. Будет сложнее проверять правильность цифр в квитанции. Ошибки в начислениях придется решать в каждой конкретной организации в отдельности. Не исключено, что офис поставщика КР расположен в другом населенном пункте.

Как РСО будет решать проблемы с неплательщиками коммунальных услуг

Согласно п. 121 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 года, организация должна сначала письменно известить, и только после этого ограничить или приостановить поставку ресурсов. Иначе возникнет ситуация, при которой будут нарушены права других пользователей.

Когда временное прекращение поставок невозможно, а задолженность не погашена, ресурсоснабжающая компания будет вынуждена составить исковое заявление в суд. В случае, когда сумма задолженности менее 500 000 рублей, есть возможность обратиться в мировой участок с заявлением о выдаче судебного приказа, фактически являющегося исполнительным листом. Мировой судья примет решение о выдаче приказа, в соответствии со статьей 151 Гражданского процессуального кодекса РФ. Дополнительно должнику придется уплатить госпошлину, установленную при обращении в мировой суд.

Прямые договоры с РСО имеют свои преимущества и недостатки, как для собственников недвижимости, так и для управляющих компаний. Качественное оказание услуг, прозрачность расчетов и другие факторы позитивно сказываются на отношениях между владельцами помещений и РСО, и на развитии ЖКХ в целом.