Кафе в жилом доме

Первые этажи многоквартирных домов (МКД), нередко заняты коммерческой недвижимостью. Но на всех желающих, площадей не хватает, и приходится обустраивать первые этажи МКД. Для этого осуществляют перевод жилой недвижимости в нежилую. Случается, что предприниматель видит перспективу для ресторанного бизнеса в удобно расположенном жилом доме, где нет свободного помещения, но есть выставленные на продажу квартиры на первом этаже. Как отнесутся жильцы соседних квартир? Какие согласования необходимо получить? Какие особенные требования к помещениям, в которых готовят пищу, кормят обедом и устраивают мероприятия. В статье сделаем обзор того, как происходит открытие кафе в жилом доме, и что необходимо учесть чтобы в ходе эксплуатации не появилось повода для его принудительного закрытия.

Какие документы регулируют размещение предприятий общепита в жилых зданиях

Если принято решение открыть точку общепита в МКД, придется изучить Жилищный кодекс Российской Федерации. Этот документ содержит нормы и правила пользования общедомовым имуществом и порядок изменения статуса жилых помещений на площади, не предназначенные для жизни людей. Документ четко определяет, что вести коммерческую деятельность, а кафе относится к объектам коммерции, в жилых помещениях нельзя.

Непосредственное описания требований к организациям общепита прописано в СП 2.3.6.1079-01 «Санитарно-эпидемиологических требованиях к организациям общественного питания, изготовлению и оборотоспособности в них пищевых продуктов и продовольственного сырья». Документ, утвержденный Главным санитарным врачом РФ устанавливает требования к содержанию и подготовке помещений для размещения в них ресторанов и кафе.

Требования к помещению для открытия кафе в жилом доме

В МКД могут быть площади, построенные с соблюдением строительных норм и готовые под предприятия общественного питания. Например, в новостройках часто первые этажи изначально планируют под торговлю и общепит. Или наоборот, в старом жилом фонде, когда-то было кафе, но в последнее время площади сдавались в аренду под другие цели. Если удастся стать владельцем такой недвижимости, сложностей будет немного.

При этом обязательно необходимо учесть, что здание, в котором планируется организовывать мероприятия с использованием и продажей алкоголя, должны располагаться на расстоянии не менее 50 метров от лечебно-профилактических, спортивных и образовательных учреждений. И надо знать, что жарить популярные у посетителей общепита шашлыки или другие блюда на мангале, непосредственно в жилом здании не получится. Соблюдая установленные нормы, придется оборудовать для этого отдельное помещение.

Гораздо сложнее оборудовать кафе на площадях бывших квартир. Обязательным условием является соблюдение строительных норм для открытия заведения. В бывшей квартире, для организации предприятия питания точно потребуется переустройство входов, выходов, изменение фасада и монтаж вентиляционного канала. А для этого следует получить согласие не менее 70% жильцов МКД.

Правила обустройства и работы кафе в многоэтажках.

Открытие кафе в жилом доме требует четкого соблюдения строительных норм и требований, предъявляемых к заведениям общепита. Нормальное, без неудобств для людей, постоянно проживающих по соседству, функционирование должно обеспечивать:

1. Соблюдение уровня шума. Предприятие не должно досаждать шумом с 22:00 до 7:00 часов, но и днем слышимость должна быть минимизирована. Для этого следует установить надежную звукоизоляцию.
2. Регулярную дератизацию и вывоз мусора, в целях исключения разведения грызунов и насекомых.
3. Наличие отдельного места для организации стоянки автомобилей сотрудников и посетителей.

Не менее важным вопросом является подключение заведения к отдельной канализации и вентиляции.

Требования к вентиляции кафе в жилом доме

Вентиляционный канал служит для отведения пара, дыма и запахов с кухни. Установка отдельной вентиляции для предприятия общественного питания это необходимость и требование санитарно-гигиенических норм. Если бывшая квартира имеет общий вытяжной канал с другими квартирами, предстоит монтаж новой системы.

Согласование проекта новой вентиляции довольно хлопотный процесс. Обязательным условием является разрешение управляющей компании (УК), обслуживающей дом. Если проект включает перемены в общедомовых коммуникациях или размещение рассчитано на фасаде, потребуется спросить согласие всех собственников помещений в МКД. Дополнительно стоит позаботиться о том, чтобы соблюдалось шумоподавление и виброзащита вентиляции кафе.

В соответствии с санитарно-эпидемиологическими нормами должна производиться регулярная чистка вентиляции. Надзор над выполнением этого требования осуществляет Роспотребнадзор.

Точное соблюдение правил по обустройству коммуникаций помещения в жилом доме, позволит предпринимателю избежать лишних проблем и недопониманий с проживающими в здании людьми, и снизит количество жалоб в надзорные органы.

Порядок действий для получения разрешения на открытие кафе в МКД.

Предприниматель, который желает открыть заведение внутри многоквартирного дома должен совершить ряд последовательных действий по подготовке помещения и пакета документов. Каждый документ пакета является свидетельством соответствия и пригодности помещения, и того что получены все необходимые согласования. К заявлению на открытие кафе в жилом доме прилагают:

• правоустанавливающие документы субъекта предпринимательства (ИП, ООО или другая форма);
• свидетельство собственности или договор аренды на помещение, подтверждением статуса нежилого объекта;
• кадастровый паспорт;
• справку бюро технической документации(БТИ);
• проектную документацию на переустройство, планировку, размещение входных групп, систему вентиляции;
• протокол общего собрания жителей МКД или поквартирное согласие собственников;
• согласование Роспотребнадзора;
• заключение от МЧС о состоянии противопожарной безопасности.

С полным пакетом документации следует обратиться в соответствующую структуру органов местного самоуправления, по месту нахождения объекта. Только после их положительного решения возможно открытие кафе. Период рассмотрения – 30 дней.

Наиболее распространенные конфликтные ситуации с жильцами.

Чтобы мирно сосуществовать с жильцами многоквартирного дома, необходимо научиться не допускать конфликты. Для этого рекомендуется:

• соблюдать режим работы в рамках закона о тишине;
• исключить проникновения запахов и дыма в подъезд и квартиры;
• следить, чтобы посетители заведения не наносили ущерба придомовой территорию и их транспорт не стоял на детских площадках, газонах и пешеходной зоне;
• своевременно вносить коммунальные платежи за содержание общего имущества дома и оплату по договорам энергоснабжения.

Серьезным конфликтом, который скорее всего приведет к закрытию кафе, является несоблюдение норм при строительных работах перед открытием, приведшим к угрозе нарушения целостности основных построек.

Какая деятельность запрещена, если кафе размещено в МКД

Открытие кафе в жилом доме имеет ряд ограничений, в сравнении с предприятиями общепита, устроенными в обособленно стоящих зданиях. Например в МКД запрещено размещать:

• диско-бары, в которых постоянно задействована громкая музыка;
• ночные и кальянные клубы;
• кафе и рестораны, с общей площадью более 250 м², а также с количеством мест свыше 50.

Общим запретом для всех организаций общепита являются печи с открытым огнем и кухни в подвалах.

Куда можно обратиться, если кафе работает с нарушениями

Изначально для открытия подобных заведений предпринимателям требовалось собрать пакет документов, а также получить согласие жильцов дома. Сейчас вопрос может решиться без разрешения собственников соседних квартир. Такое правило действует, если помещение не требует перестройки и обустройство не касается общедомового имущества.

В ситуациях, когда кафе открыто и граждане видят объективные нарушения, не надо молча терпеть. Существует законное право составить жалобу с указанием всех, имеющих место в конкретном случае, несоблюдений: санитарных норм, закона о тишине, запрета на определенную деятельность. Жалоба передается в Роспотребнадзор, полицию или органы местного самоуправления. По всем обращениям граждан проводится проверка и выдаются соответствующие предписания. Ответ на запрос должен прийти в течение месяца после обращения. Если проверка выявила нарушения, но владелец заведения не принимает мер для устранения, можно обратиться в прокуратуру. Права жителей на комфортное проживание должны соблюдаться.

Кафе в жилом доме имеет некоторые преимущества для потребителей услуг общественного питания. Удобно, когда в шаговой доступности есть возможность пообедать, отметить торжество и провести романтический ужин. Безусловно, приятная обстановка и вкусная еда будет привлекать посетителей и приносить доход. Тщательный подход предпринимателя к вопросам обустройства кафе в жилом доме создаст перспективу успешного бизнеса. Кафе может стать для жителей многоэтажки востребованным и полезным сервисом.