Перевод нежилого помещения в жилое

Помещения нежилого типа – это возможность расширить пространство для проживания. Многие даже не задумываются о том, что прежде, их необходимо перевести в другой статус. Без изменения статуса, не удастся использовать их в качестве жилья. На нежилой фонд не распространяются нормы жилищного законодательства, а значит и коммунальные услуги дороже и регистрацию не оформить. Обычно необходимость перевода возникает вследствие определенных обстоятельств, например, при продаже апартаментов. В статье будут рассмотрены вопросы: можно ли в многоквартирном доме (МКД) перевести нежилое помещение в жилое и как это сделать без ошибок.

Отличия между жилыми и нежилыми помещениями

Нежилое помещение отличается от жилого, своим назначением. Это значит, что нежилая недвижимость не предназначена для того, чтобы в ней жили. Законодательными нормами проводятся различия между рассматриваемыми понятиями, в том числе по техническим особенностям.

Юридические нормы

В Жилищном кодексе РФ дано определение, которое характеризует живое помещение как изолированное и пригодное для постоянного проживания людей. При этом оно должно соответствовать санитарным-гигиеническим правилам и техническим нормам.

Понятие «нежилое» трактуется постановлением Правительства №354 «О предоставлении коммунальных услуг…». Нежилым считается, помещение, которое не оборудовано для проживания и не включено в состав общего имущества дома. Одновременно отмечается, что, сведения о нежилой площади должны быть включены в технический паспорт многоквартирного дому.

Условия и порядок перевода нежилого помещения в жилое прописаны в статье 17 ЖК РФ. В некоторых случаях требуется проведение перепланировки или переустройства. Эти действия регулируются статьями 25,26 Жилищного кодекса. Если формой организации дома является товарищество собственников жилья (ТСЖ), необходимо провести собрание и получить протокол.

Технические особенности и требования

Отличие состоит не только в назначении, но и в техническом состоянии. Требования описаны в Положении, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 47 и в Постановлении Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Особое внимание уделяется устройству, оснащению и планировке жилья. Согласно нормам, жилые помещения должны быть:

• расположены в домах, находящихся в жилой зоне;
• оборудованы и обустроены так, чтобы не было риска получить травмы;
• обеспечены инженерными системами, в том числе водоснабжение и водоотведение, вентиляция, отопительное оборудование, а также электрические коммуникации и газ;
• защищены от дождя и других вод;
• оснащены лифтом, если здание имеет более пяти этажей;
• приведены в соответствие требованиям пожарной безопасности;
• освещены естественным способом, то есть с помощью окон, за исключением коридора и других вспомогательных помещений;
• изолированы и защищены от несанкционированного проникновения.

Все коммуникации, оборудование и конструкции в домах для проживания людей должны отвечать санитарным и эпидемиологическим требованиям безопасности. Полный перечень представлен в части второй ПП РФ № 47. В утвержденных правилах подробно указаны нормативы по уровню шума, вибрации, звуковым колебаниям и другим жизненно важным моментам.

Можно ли нежилое помещение перевести в жилое

Перевести недвижимость из жилого фонда в нежилой можно. В большинстве случаев осуществляется перевод жилья из коммерческих помещений многоквартирного дома. К примеру, это может быть перевод пристройки к многоквартирному дому в статус жилого объекта. Согласно ЖК РФ, перевод допускается, только если площадь:

• отвечает установленным требованиям или есть возможность приведения ее в соответствие нормам для проживания;
• не имеет обременения со стороны других лиц.

Важно обеспечить, чтобы перевод не нарушил комфорт и спокойствие других жильцов МКД.

Общие правила перевода нежилого объекта в жилое помещение

Кроме ЖК РФ, Приказа Госстроя № 170 и ПП РФ № 47 при переводе нежилой недвижимости в жилое помещение, в случаях перестройки, следует руководствоваться строительными СНиП.

Процесс оформления состоит из следующих этапов. Заявитель:

1. Собирает необходимые документы.
2. Делает проект перепланировки.
3. Решает вопросы с владельцами соседних помещений
4. Отправляет документацию в соответствующую структуру органов местного самоуправления на рассмотрение.

При сдаче пакета документов выдается расписка о том, что заявление принято, с указанием даты принятия. Если заявитель представил неполный набор документов, рассмотрение будет отложено на период, пока ответственные за рассмотрение специалисты отправят соответствующие запросы и получат на них ответы.

Период рассмотрения ограничен законом и составляет не более 45 дней с момента получения от заявителя или многофункционального центра (МФЦ). После принятия решения дается 3-х рабочих дня на подготовку письменного ответа. Заявитель получает уведомление с результатом по почте или лично.

Не исключено, что будет вынесено отрицательное решение. В уведомлении должны быть подробно указаны причины, по которым было решено отказать в изменении статуса недвижимости. Заявитель может обжаловать решение в судебном порядке, если не согласен с ним.

Такой порядок относится только к тем помещениям, которые находятся в составе жилого здания. Изменить статус нежилого помещения, в не предназначенном для проживания людей здании, невозможно. Такое строение может получить статус жилого по всем площадям, только после проведения капитальной реконструкции.

Как перевести в жилое помещение объект нежилой недвижимости в МКД?

Изменение назначения нежилого помещения в МКД происходит по общим правилам. В некоторых случаях, необходимо провести его перепланировку либо переустройство. Это делается, если площади эксплуатировались, как нежилые, и не соответствуют санитарным нормам и противопожарным правилам.

Приведение помещения в соответствие жилищным стандартам, производится по согласованному в компетентных органах проекту. Помимо этого на перепланировку требуется согласие собственников и жильцов МКД. Это необходимо и в ситуациях, когда затрагивается общедомовое имущество. Например, при перестройке чердака под квартиру. Согласие жильцов можно получить на общем собрании, которое организует и проводит лицо, желающее сделать перепланировку.

Какие документы понадобятся для подачи заявления

Для перевода коммерческой или технической недвижимости в жилой фонд готовится установленный пакет документов. Помимо заявления, необходимо собрать.

• Документы, подтверждающие право заявителя на недвижимость.
• Технический план с описанием.
• Планировки всего здания по этажам.
• Проект перепланировки и/или переустройства.
• Протокол общего собрания жильцов МКД, в котором отражается их решение.

Получить согласие ТСЖ является важным, так как любые изменения должны вносится в технический паспорт МКД. На основании паспорта учитывается площадь общего имущества дома – параметр, влияющий на начисление коммунальных платежей.

Заявитель имеет право не представлять план помещения и здания, в котором оно находится. Орган, который рассматривает заявление и принимает решение о переводе или об отказе в изменении статуса, самостоятельно запросит их в процессе межведомственного взаимодействия с соответствующими структурами. Это относится и к документам, которые подтверждают права заявителя, если права на помещение зарегистрированы в Едином реестре кадастрового учета недвижимости.

Как и куда подавать документы

Для получения разрешения на перевод следует обратиться в орган местного самоуправления – муниципальную, районную или городскую администрацию. Именно исполнительная власть на местах имеет полномочия принимать решения по изменению состава жилого и нежилого фондов. Обращаться необходимо в администрацию той территории, где располагается объект перевода.

Другой, способ подачи документов осуществляется через МФЦ. Режим одного окна подачи заявления и получения удобен. Специалист МФЦ проверяет правильность заявления и набор документов. Прием производится по записи и не занимает много времени.

Как зарегистрировать объект в новом статусе

При вынесении положительного вердикта о переводе нежилого фонда в жилой, сотрудники органа, принявшего решение, направляют результат в Росреестр. Последний регистрирует и вносит сведения в реестр кадастрового учета. Период внесения – пятнадцать рабочих дней с даты поступления документации. В течение такого же времени, после внесения записи в реестр, обязаны уведомить собственника. Отправить документы на регистрацию можно также самостоятельно.

Все проходит довольно быстро. Исключение составляет наличие перепланировки. В этом случае перед обращением в регистрирующий орган необходимо заказать техплан с изменениями. К рассмотрению примут технический план, составленный по правилам. Право на выдачу таких документов имеют кадастровые инженеры, аккредитованные в саморегулируемой организации. Данные технического плана не могут отличаться от согласованного ранее проекта переустройства. Иначе в регистрации откажут.

При смене статуса у помещения на «жилое» возникают трудности. Основной проблемой является соответствие требованиям, предъявляемым к помещениям, в которых можно проживать. Но этот вопрос легко решить правильной перепланировкой. Сложнее получить согласие соседей. Для этого необходимо минимизировать возможные неудобства и делать все по правилам.

Но результат стоит того. Правильно проведенный перевод не создаст проблем при наследовании, дарении или сделках купли-продажи.