Перевод жилого помещения в нежилое

Собственник квартиры на первом этаже, не пользующейся ею, может использовать данную недвижимость для получения прибыли. У него есть возможность сдавать ее в аренду для проживания, либо предоставлять для офисной или торговой деятельности. При этом стоить учесть, что коммерческая недвижимость в жилых домах приносит доход втрое выше, чем жилая. В статье даны разъяснения, какие отличия есть у площадей в зависимости от статуса и как использовать недвижимость в многоквартирном доме (МКД), в предпринимательских целях, без нарушения закона.

В каких случаях требуется изменение статуса жилого помещения на нежилое

Необходимость перевести квартиру из жилого фонда в нежилой объект возникает в следующих целях:

• для законного обоснования перепланировки: сноса ненесущих стен, изменения в сантехнической системе дома, устройство обособленного выхода;
• для организации коммерческой деятельности – торговых точек, салонов красоты, офисов и различных сервисов;
• для юридически оформленной сдачи в аренду коммерческим организациям, предприятиям.

Первый этаж дома является наиболее удобным для перепланировки, поскольку лестница к входу на второй этаж будет нарушать обзор из расположенных ниже квартир;

Что означает перевод квартиры в нежилой фонд

Собственник квартиры в жилом доме может перевести ее в статус нежилого помещения после проведения предварительных мероприятий. К ним относятся устройство отдельного выхода, усиление звукоизоляции, установка противопожарной сигнализации. Также необходимо собрать необходимую документацию для подачи ее на рассмотрение специальной комиссии, принимающей решение о переводе или отказе в нем.

Признаки нежилого помещения

Основное отличие нежилого помещения от жилого – юридический статус. В законодательстве это понятие характеризуется:

• отсутствием лиц, зарегистрированных на данной площади как на постоянном месте пребывания;
• наличием отдельного наружного входа;
• юридической взаимосвязью между помещением и участком земли, на котором расположено здание;
• обособленностью помещения в составе многоэтажного здания;
• регистрацией нежилой площади в Росреестре.

Как жилое, так и нежилое помещение регистрируются согласно своему назначению в соответствующем фонде жилья. Требования, предъявляемые к нежилым площадям отличаются. Законодательно, существует установка, что использовать их для проживания запрещено.

Какие условия нужно выполнить, чтобы сделать помещение нежилым

Для перевода помещения из жилого в нежилое необходимо его соответствие определенным техническим требованиям.

1. Изолированность от жилых помещений (отдельный вход).
2. Отсутствие помех жильцам при пользовании общедомовым имуществом (не перекрывать лестничный пролет, доступ к подъезду и т.п.).
3. Обеспечение сохранности конструкционных и сетевых элементов жизнеобеспечения МКД – например, запрещено перекрывать вентиляционную шахту, даже если в ней нет необходимости.

Жилищный кодекс РФ о процедуре перевода

Процедуру перевода помещений жилого дома в нежилые регламентирует Жилищный Кодекс РФ.  Его нормы указывают, что прежде чем организовать в квартире хостел или офис, необходимо перевести ее в статус нежилого помещения. Статья 17 ЖК РФ разъясняет первостепенное предназначение жилого помещения – проживание людей. Кодекс уточняет, что в квартире допустимо подрабатывать личным трудом, однако устраивать из нее хостел или офис нельзя. Для этого следует придать ей соответствующий статус с соблюдением соответствующих юридических и технических норм.

Юридические требования

Вывод квартиры законодательно из реестра жилого фонда потребует предоставления обязательных документов:

• заявления;
• подтверждающих право владения данным помещением документов (подлинных либо нотариально заверенных копий дарения, наследования, покупки и др.);
• разрешения собственников соседних жилых помещений на перевод;
• технически грамотно подготовленного и оформленного проекта перепланировки, переустройства помещения.

Требования к целевому использованию нежилых помещений в многоквартирных домах предусматривают предоставление дополнительной документации. Это могут быть заключения:

• бюро технической инвентаризации (БТИ);
• муниципального архитектурного и градостроительного комитета;
• надзорного органа над соблюдением гигиены и эпидемиологического благополучия;
• местного отделения МЧС.

При необходимости орган, принимающий пакет документов на рассмотрение, направит запросы в эти службы, но ждать ответ придется не менее месяца.

Технические требования      

К помещениям, предназначенным для проживания людей, и к площадям, имеющим другое назначение, предъявляются различные технические требования. Технической частью вопроса является приведение объекта в соответствие.                                                  

Проводимая перепланировка и переустройство нежилого помещения по градостроительному кодексу не должна ущемлять интересы остальных жителей дома, являться источникам угрозы их жизни и здоровья, а также ухудшать эксплуатационные характеристики здания. Процедура утверждения проекта перепланировки производится в соответствии с местным или региональным законодательством.

Этапы перевода жилого помещения МКД в нежилой фонд

Перевод жилой квартиры в нежилое помещение осуществляется в несколько этапов:

1. Решение об изменении статуса помещения
2. Разработка проектной документации;
3. Получение согласия владельцев соседних квартир в ходе проведения собрания собственников.
4. Отправка документов в соответствующие органы.
5. Проведение строительных работ.
6. Получение акта по приемке и технического плана.

Заключительным этапом является регистрация в Росреестре, что означает, что все этапы проведены в соответствии с установленными нормами. Рассмотрим наиболее важные шаги процедуры.

Заказ проекта и технических документов по переустройству

Заказ проекта перепланировки требует следующих действий:

• подобрать проектировочную компанию, имеющую допуск саморегулируемой организации (СРО);
• составить и заключить договор с перечислением всех работ в приложении;
• передать компании необходимые документы – права обладающую документацию, технический план готового к перепланировке помещения
• предоставить доступ к объекту и договориться о допуске к общедомовому имуществу.

У компании-проектировщика, следует уточнить, какие требуются дополнительные технические документы, чтобы согласование проекта прошло без вопросов. Срок исполнения процедуры в среднем займет 5 -10 дней. Подготовка технического плана нежилого помещения и возможно разрешение на ввод в эксплуатацию  еще плюс 10-15 дней.

Получение протокола общего собрания собственников дома о 100% согласии на перевод

Согласие соседей на вывод жилого помещения в нежилой фонд обязательно. Оно должно быть запротоколировано на общем собрании собственников квартир МКД. Соседями считаются жильцы примыкающих снизу, сверху квартир, а также квартир, имеющих общую стену.

О том, сколько голосов нужно набрать для принятия положительного решения, в поправках к ЖК РФ от 2019 г. говорится следующее:

• в одноподъездном доме – согласие большинства собственников квартир, проживающих в подъезде;
• в многоподъездном – согласие большинства собственников квартир, проживающих в подъезде и во всем доме.

При этом если согласие дало большинство жителей дома, но согласившиеся собственники в подъезде оказались в меньшинстве, то разрешение на перевод выдано не будет. В случае, если ближайшие соседи не приватизировали квартиру, ее владельцем является муниципалитет. Согласно правилам порядка перевода требуется получить его согласие.

Отдельный вход требует устройство крыльца и затрагивает общий земельный участок и общие стены.

            П. 3 Ст. 36 ЖК РФ. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

            П.2 Ст. 40 ЖК РФ. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Направление документов в органы, принимающие решение

После получения согласия жильцов дома на перевод, необходимо передать комплект документов администрацию муниципалитета – лично или через многофункциональный центр (МФО). Администрация как орган местной власти рассмотрит их и примет решение в соответствии со ст. 23 ЖК РФ.

В ряде муниципалитетов полномочия приема документов перенаправлено отдельным структурам – комитету по архитектуре, жилищной инспекции, градостроительному отделу. При этом окончательное решение остается за официально уполномоченной администрацией.

Срок исполнения и подготовки документов для подачи 10 -20 дней. Заявитель обращается в госорган либо сам, либо через проектную организацию. Управление по жилищным вопросам Мэрии рассматривает этот вопрос в течении 45 дней и предоставляет официальный ответ.

 Обязательные работы по переустройству

Переустройство жилого помещения под нежилой объект требует следующих обязательных действий:

• устройство в доме отдельного входа в нежилую часть:
• демонтаж, перенос либо строительство стеновых перегородок;
• расширение, уменьшение, заделка оконных и дверных проемов;
• перераспределение метража комнат;
• перенос либо демонтаж инженерно-сантехнических, коммуникационных систем и оборудования.

ОТДЕЛЬНЫЙ ВХОД.

Необходимо будет получение разрешения на реконструкцию здания в ОКС (отдел капитального строительства мэрии). Процедура займет 30-60 дней.

Коммерческое помещение должно иметь отдельный вход, изолированный от лестничных площадок и входа в подъезд. Если отдельного входа нет, то должна существовать возможность его построить. (п. 2 ст.22 ЖК РФ). Однако, согласно п. 4.2.4.9 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены Постановлением № 170 Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003г.):

«Не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы…»

Процедура перевода жилого помещения в нежилое невозможна, если не выполнить эти условия. Для зданий панельного домостроения это сделать достаточно проблематично.

 п.п. 1.7.2. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда

            «Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются»

При этом необходимо соблюдать не только технику безопасности, но и время проведения работ. Запрещено проводить шумные работы в ночное время, а по выходным дням необходимо ограничивать количество времени работ.

Акт приемки и технический план

По завершению работ необходимо уведомить, принявшую пакет документов администрацию. Должна быть созвана комиссия из представителей ответственных ведомств: межведомственный комитет, жилотдел, МЧС, Роспотребнадзор, полный состав согласно местному регламенту. Комиссия на месте проводит обследование и сверку помещения с проектом перепланировки. При отсутствии расхождений подписывается Акт приемки.

После получения Акта необходимо организовать составление технического плана помещения. Его может составить кадастровый инженер, имеющий квалификационный аттестат и членство в СРО. Специалист определит характеристики нежилой недвижимости, отразив их в техническом плане. После получения Акта и технического плана наступает финальный этап перевода. Акт формируется в среднем в течении 3-х дней. 

Постановка на кадастровый учет

Информация о любом недвижимом имуществе содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Регистрация в нем переведенного объекта особенно необходима, поскольку изменено его целевое назначение.

Для постановки на кадастровый учет необходимо подать заявление в местный отдел Росреестра с приложением постановления администрации, акта приемки и технического плана.

После внесения в ЕГРН информации о характеристиках перепланированного помещения и перевода его в статус нежилого, будет выдана соответствующая выписка. Она будет являться подтверждением законности проведенного переустройства и перевода объекта в нежилой фонд. Средний срок на исполнение указанного пункта займет 3 дня. Сама регистрация права собственности на нежилое помещение составить 20-25 календарных дней.

Почему могут отказать в переводе

Отказом для перевода может послужить следующее:

• внесение изменений в проектную документацию после проведения собрания собственников;
• указание в проекте работ по реконструкции (замена полностью некоторых несущих конструктивных элементов, пристройка дополнительных метров площади);
• представление неполного комплекта документации;
• нарушение порядка проведения собрания собственников (подделка подписей и т.п.).

Уведомление об отказе в переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение должно содержать на основании чего выдан отказ. 

Необоснованный отказ можно оспорить в суде.

Куда обращаться, если перевод произведен без соблюдения установленной процедуры

В случае если доказано несоблюдение установленных процедур, а помещение получило статус нежилого, и используется в коммерческих целях, необходимо обратиться прокуратуру, Ростехнадзор или Жилищную инспекцию. Использовать помещение определенной категории не по назначению запрещено. Ответственность может выражаться в следующих мерах:

• штрафных санкциях;
• в отчуждении недвижимости на торгах.

В судебной практике немало прецедентов, когда собственники квартир МКД добились пресечения незаконного, с нарушениями, мешающими жителям, использования площадей дома.

Разумеется, перевести жилое помещение в нежилое довольно непросто, однако лучше соблюдать законодательство, пройдя все этапы перевода и использовать свою недвижимость на законных основаниях.