Жилищные споры

Жилая недвижимость это не только самый ценный актив для большинства граждан, но и место, где человек проводит большую часть времени. Именно поэтому в судебной практике так велико количество исков, так или иначе связанных с квадратными метрами. Жилищные споры справедливо считаются одними из самых сложных для юристов и тяжелых для участников разбирательства, так как касаются жизненных вопросов и не укладываются в рамки одного кодекса.  Цель статьи понять, что делать, если назрел острый вопрос? Как уладить ситуацию без больших потерь?

Жилищные споры – определение

Конфликтные ситуации, возникшие вследствие ущемления жилищных прав одной или нескольких сторон – называются жилищными спорами. Однако, ко всему, что связано с жилой недвижимостью применяется обширная область права. К таким ситуациям можно отнести как шум от соседей в неурочный час, так и спорные случаи, связанные с незаконным выселением.

К какой отрасли права относятся жилищные споры

По логике возникает первая мысль, что все жилищные споры являются предметом жилищного законодательства, основные нормы которого закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации. На деле получается, что разрешение спорной ситуации в житейских вопросах требует подключения более широкого нормативного взаимодействия.

Право собственности и право на жилище закрепляется за каждым гражданином Российской Федерации конституционно. То, что сторонами конфликтной ситуации часто оказываются близкие люди, требует подключение нормативных документов, регулирующих семейные отношения. Человеческие взаимоотношения и все процессы в сфере услуг ЖКХ протекают в гражданском правовом поле. В связи с этим, при рассмотрении жилищных споров, суд руководствуется следующими документами:

• Конституция РФ
• Гражданский кодекс РФ;
• Семейный кодекс РФ;
• Жилищный кодекс РФ.

Если речь идет о частном доме, может потребоваться обращение к Земельному кодексу РФ.

Классификация жилищных споров по отраслям права

Учитывая возникновение совершенно разных по сути конфликтов можно выделить основные прецеденты и их правовые аспекты по отраслевой принадлежности.

• Право собственности. Это конституционное право человека, регулируемое ГК РФ. К имущественным спорам можно отнести определение долей при наследовании и разделе имущества, незаконное владение имуществом, махинации черных риэлторов, наложение арестов. Следует отметить, что члены семьи собственника имеют равное с ним право пользования жилым помещением, если не было предусмотрено какого-либо соглашения (ст.31 ЖК РФ)
• Использование права на предоставление жилплощади. Вопросы о признании ордера недействительным, законности процедуры приватизации, легитимности имущественных сделок с муниципальным жильем. К этой категории можно отнести нарушения в процессе получения субсидии для получения бесплатного жилья.
• Статус жилого помещения. Перевод недвижимости в нежилой фонд, признание дома аварийным, выселение из незаконных построек. Ремонтные работы и перепланировки. Неправомерное использование жилого фонда. Например, организация магазинов на первом этаже без согласования с жильцами, или применение промышленного оборудования, вызывающего скачки напряжения. Любые серьезные изменения необходимо утвердить в нескольких инстанциях. Даже члены одной семьи могут быть не согласны с новшествами, и дело, возможно, закончится судом.
• Сфера оказания услуг ЖКХ. Качество и стоимость коммунальных услуг не соответствуют нормам и не устраивают жильцов. Бездействие управляющей организации (УК). Возникают конфликты в товариществах собственников жилья и коллективные споры по энергоснабжению многоквартирного дома (МКД).
• Конфликты, возникающие на фоне соседских отношений. Моральный и материальный ущерб при затоплении, пожаре, высоком уровне шума. Несмотря на кажущуюся простоту поиска решения, жилищные споры с соседями нередко оказываются предметом судебных разбирательств.

ЖК РФ регулирует соблюдение прав на предоставление жилья из Фондов реформирования ЖКХ, вопросы приватизации, субсидирование, совместное проживание в общежитиях, аренду жилья. Получение наследства, раздел имущества – вопросы, одновременно относящиеся к сфере гражданского и семейного права. В связи с частой неоднозначностью конфликтов, в помощь юристам представлены Постановления Пленума Верховного Суда РФ.

Причины возникновения жилищных конфликтных ситуаций

Тяжбы, связанные с недвижимостью возникают как по объективным, так и по субъективным обстоятельствам. Обобщенно можно выделить следующие причины:

• недостаток информации;
• незнание прав и обязанностей;
• невнимательность или халатность при оформлении документов;
• недобросовестность одной из сторон отношений;
• низкая активность граждан при определении способом управления жилой недвижимостью;
• бездействие должностных лиц;
• стечение обстоятельств.

Самым частым явлением можно назвать споры с соседями. Совместное проживание в МКД или общежитии требует внимания к свободам других жильцов, например, к использованию помещений общего пользования. Причиной таких споров обычно становится неуважение к правам других людей.

Подсудность жилищных споров

Часто конфликт решается исключительно судом.В судебной практике жилищные споры относятся к гражданским делам, рассматриваемым районными судами. Место нахождения объекта спорной ситуации определяет его подсудность. Дело рассматривается в соответствующем участке районного суда. Обращение в районный суд возможно, даже если владелец дома или квартиры проживает за границей.

Часть вопросов подсудно судам первой инстанции и рассматривается в мировых участках. Решение мирового или районного суда по жилищному спору, может быть направлено на апелляционное рассмотрение в вышестоящей судебной инстанции.

Иногда дела доходят до Верховного Суда РФ. Изучение практики ВС по гражданским делам, показывает, что в жилищных спорах часто рассматриваются дела о ненадлежащем исполнении органами местного самоуправления обязанностей, возложенных на них законодательством.

Особо часто рассматриваемые в судах категории споров

Ставшая рядовой ситуация – супруги успели купить недвижимость, и оформляют развод.  Спор о разделе обычно решается в судебном порядке. После смерти владельца дома или квартиры, у которого много родственников, претендентам на наследство сложно договориться между собой, что также приводит к разбирательствам.

Нередко на рассмотрении оказываются вопросы по выселению людей из жилых помещений. Дела связаны с ипотечными долгами, большими задолженностями за коммунальные услуги. Собственник может подать иск о выселении из квартиры или дома дальних родственников.

Жилищные судебные споры включают в себя категорию дел, связанную с временной или постоянной регистрацией. Граждане, прописывающие друзей, иногда добиваются отмены этого действия только через суд, и даже могут быть наказаны по подозрению в организации «резиновой квартиры».

Урегулирование жилищных споров

Обращение в суд, как правило, является крайней мерой. Существуют и другие инстанции, в компетенции которых находится принятие решения по ряду жилищных вопросов. Разрешение спора в досудебном порядке возможно через:

• Роспотребнадзор – по вопросам: коммунального обслуживания, приемки квартиры у застройщика.
• Жилищную инспекцию – владелец не изменил статус помещения, сделал незаконную перепланировку. В инспекции рассмотрят обращения касающихся некачественных услуг ЖКХ и нарушений при поставках коммунальных ресурсов. Процедура рассмотрения осуществляется в административном порядке.
• Администрацию муниципалитета – решает вопросы об очередности на получение жилья по договорам социального найма, признания дома аварийным, реконструкции зданий. В органы местного самоуправления можно подать жалобы на соседей и заявление, если ЖКХ не чистит придомовую территорию.

Хорошо если организации, наделенные полномочиями разбираться с сигналами граждан о нарушениях решили проблему. Это проще и дешевле, так как зачастую в суде требуются расходы на юридические услуги, и надо уплачивать госпошлину.

Суд также предпринимает попытку не заводить дело. С этой целью, на первом заседании будет предложено решить вопрос с помощью медиатора – специалиста, организующего переговоры между сторонами. Если договориться самостоятельно или с помощниками не удалось, не стоит затягивать с обращением в суд. По истечении срока исковой давности, суд может отказать в принятии иска.

Не всегда удается избежать спорной ситуации в среде проживания. Но не стать виновником жилищного спора вполне возможно. Для этого надо выполнять правила и соблюдать нормы закона, не нарушать порядок и не посягать на чужое имущество.